Execução e Penhora de imóvel

Boa noite, vejam se podem me dar uma ajuda no seguinte caso, que está em fase de execução e onde réu foi revel, cujo imóvel já foi avaliado para ir a Leilão e o filho da Ré me procura para tentar quitar a dívida. Qual a melhor saída?
Obs.: Trata-se de obrigação de fazer (assinar escritura pública) onde o inadimplemento gerou execução fiscal.
Obrigada.

Boa tarde doutora:

Pelo que entendi, houve inadimplemento de IPTU, a Fazenda penhorou o imóvel e vai leva-lo a leilão. É isso?

Se a Ré foi revel, penso que o Juízo deveria, obrigatoriamente, ter nomeado Curador Especial, pena de nulidade:

Ncpc Art. 72. O juiz nomeará curador especial ao:

I - incapaz, se não tiver representante legal ou se os interesses deste colidirem com os daquele, enquanto durar a incapacidade;

II - réu preso revel, bem como ao réu revel citado por edital ou com hora certa, enquanto não for constituído advogado.

Isso poderia ser alegado por meio de Incidente de Exceção de Pre – Executividade, que não tem prazo para interposição, nem custas e também não gera sucumbência para o Excipiente, sendo licito requerer a sustação de quaisquer atos processuais, até o transito em julgado da decisão que julgar o Incidente

Se não esse o caso, entendo que restaria solicitar a Serventia guia de depósito integral do credito fazendário, inclusive a sucumbência.

Espero ter ajudado...

Muito obrigada, Dr. Gonçalo.

Estou pela parte autora, trata-se de uma obrigação de fazer (assinar a escritura pública) referente a um imóvel sobre o qual existe a promessa de compra e venda entre a Ré e minha cliente, autora da ação.

Na fase de conhecimento a Ré foi validamente citada, mas não apresentou defesa.

Em relação às taxas de ocupação que recaem sobre o imóvel, que está em nome da minha cliente, sobreveio uma execução fiscal, pois a Ré deixou de pegá-las.

Quanto a obrigação de fazer, agora foi determinada a penhora, sendo que o filho da Ré me procurou interessado em pagar a dívida, desde de que de forma parcelada.

Tenho dúvida se seria uma boa opção interromper esta etapa do processo, pois somente com os débitos quitados eu conseguiria a efetiva transferência de titularidade do imóvel. Ou ainda como faria esta conciliação, caso fosse interessante, através de uma proposta de acordo?

Agradeço muito a ajuda.

Anna

Ah, agora entendi.
Mas se o bem já foi avaliado e está aguardando data para leilão, ad cautelam, inclino-me a necessidade de pagamento integral da dívida, para evitar o risco da perda do imóvel.

Dra.
Se os impostos estão em nome da sua cliente (ré no processo de execução) é por que ela é a proprietária, portanto, posso concluir que quem entrou com a ação que você patrocina é a vendedora (isso é a proprietária que consta no RGI).
Bem, se essa for a questão para sua cliente não vai fazer qualquer diferença se o imóvel for a leilão ou não.
Isso por que, uma vez expropiado o bem, a dívida vai ser paga e o nome dela vai sair do RGI.
Só uma questão que não entendi: Não existe penhora no caso de obrigação de fazer (outurga de escritura), uma vez que a vontade das partes pode ser suprida pela ordem judicial.
Se eu estiver errado, por favor me esclareça.
direitoemdebate.net

Obrigada Dr. Gonçalo e Dr. Paulo.

Existe a penhora, pois a ação foi convertida e danos com multa peo inapimplemento.
A ordem para que a Ré comparecesse ao cartório não foi cumprida, e como há dívidas em relação à taxa de ocupação (união) o cartorio também não fez a transferência. A Ré não indicou bens à penhora e não tinha conta em banco, carro, etc. Uma vez que o juiz reconheceu ser a promessa de compra e venda válida, aceitou que o referido imóvel fosse penhorado. Não está correto? Mais uma vez agradeço.

Ola dra. Anna.
Penso não estar correto.
Isso por que, com a conversão em perdas e danos o problema não vai ser resolvido.
O que deveria ser feito, nesse caso, é o Juízo determinar que a escritura fosse lavrada pelo Cartório.
Quanto aos débitos do imóvel, isso em nada pode impedir a lavratura da escritura, uma vez que esse débito é do imóvel e não do proprietário.
Bastaria que o débito ficasse anotado na matrícula do imóvel.
Abraço.
Direitoemdebate.net

Obrigada, Dr.Paulo.
Os débitos são com a União (taxa de ocupação), talvez por isso o RGI não possa realizar a escritura pública diante das pendências com esses débitos. Foi isso que aconteceu.
A situação é complicada, pois a adquirente se recusa a realizar a escritura definitiva justamente para não figurar como titular nos cadastros da Secretaria do Patrimônio da União, órgão que emite a cobrança de tais taxas de ocupação.
Abçs.
Anna

Anna Katharina, se entendi corretamente, tenho um caso idêntico ao seu. O imóvel era da exequente, é isso?

Sim, Dra. Valéria. O imóvel esta ainda registrado em nome da Exequente, pois não foi possível fazer a escritura definitiva devido aos débitos com a Secretaria do Patrimônio da União.
O que acha melhor neste caso? Obrigada.

Anna, dê uma olhada no tópico que eu coloquei aqui "penhora de imóvel da própria exequente". O problema da obrigação de fazer é que o juiz pode dar a multa que quiser, se o Executado não tiver dinheiro para pagar o imposto de transmissão, vai fazer o que? Por isso, no meu caso, que se encontra em fase de liquidação de sentença, estou pensando, ainda não sei o quanto é possível, em pedir a tutela de evidência (o imóvel já foi declarado como sendo do executado e ele não vai negar isso), para que seja feita uma averbação à margem da matrícula.
O CPC não exige que a tutela de evidência possua requisitos próprios, ao contrário das tutelas de urgência. O CPC tb dispensa o ajuizamento de procedimentos autônomos para que o exequente tenha o seu direito garantido.

Vou dar uma olhada agora! No meu caso, consegui que fosse feita a averbação junto à matrícula, mas a Secretaria do Patrimônio da União exige a escritura definitiva para fazer a transferência de titularidade. O problema é que, por causa disso, as cobranças continuam em nome da exequente.
Acho que a tutela da evidência seria uma boa saída, pois bastaria documentos que comprovem as alegações de fato e de direito, talvez demonstrando que a outra parte está propositalmente se esquivando a cumprir sua parte no contrato... O meu caso começou com Adj. Compulsória, mas a juíza entendeu que, por não ter promessa de compra e venda registrada em cartório, deveria converter em obrigação de fazer...
O procedimento próprio seria o art. 510 do NCPC e arts. 1417 e 1418 do CC/02? A ação seria de adjudicação compulsória?

Mas quando a juíza decidiu o NCPC já estava em vigor? Veja o artigo 310 CPC. O "não" você já tem. Acho que tem que explicar para o Juiz que o Executado não tem recursos para a transferência, ele inclusive pode alegar justa causa pelo descumprimento fundamentado no artigo 537, II CPC. Pedido de alvará para alienação do imóvel, com a anuência da Fazenda pode ser outra saída bem mais simples, também.