INVENTÁRIO PARA A VENDA - CESSÃO DE POSSE E PROMESSA COMPRA E VENDA

Prezados membros, bom dia,

Tenho a seguinte situação: Uma escritura de cessão de posse de terreno e promessa de compra e venda da benfeitoria (casa). Zezinho como cedente e promitente vendedor e Luizinho como cessionário e promissário comprador.

RGI do imóvel em nome de terceiros (família de barões de 1800 e lá vai fumaça).

Pergunta:

1.Cartório de Notas aceita inventário extrajudicial de posse? acho que não, mas...não tenho certeza;

2.Seguindo o inventário pelas vias judiciais normais, a posse é transmitida às herdeiras (cônjuge e filha maior) gerando minha dúvida maior: no próprio pedido do inventário posso pedir adjudicação do bem em nome das herdeiras? ou após o final da partilha tenho que ingressar com a ação autônoma?

3. E a mais importante das perguntas é essa: o intuito do inventário é a regularização do bem para a venda. Sei que posso fazer um procuração pública cedendo os direitos sobre o imóvel ao futuro comprador, mas há algo melhor que possa fazer, tipo, o inventário - arrolamento já com a cessão dos direitos hereditários solicitando alvará em nome já do comprador?

3.1. Se sim, o pleito correto é alvará em nome dele ou a adjudicação mesmo?

Fico grata aos colegas que puderem me ajudar a fechar o raciocínio e debater o tema. Já li alguns post e vi que aqui só tem fera.

abçs

Prezada Dra. CrisPaiva, boa tarde.

Segundo conceito de herança, é o conjunto de bens, direitos e ônus ou dívidas. Sendo a posse um direito, ela deve ser transmitida sim, só não sei se deveria estar averbada na matrícula que, neste caso, o próprio inventariante pode providenciar, respeitando o princípio da continuidade dos registros públicos.

A adjudicação, no meu entendimento, não será possível, mas somente eventuais ações possessórias para proteção do direito dos herdeiros.

Com a posse animus domini é possível o pedido de usucapião, mas o ideal é que seja feito depois do inventário, para que o inventário não fique parado aguardando a ação de usucapião, que pode ser requerido em cartório também, não sei como está funcionando.

A cessão de direitos dentro do inventário, sendo único o bem, é até tranquila, mas não sendo, é mais complicado (veja cessão singular de direitos sucessórios), mas o único direito que poderá ser cedido neste caso é a posse, porque o falecido não tinha a propriedade e, portanto, não se pode ceder o que não se tem.

A cessão de direitos, só para apimentar a questão, é feita sobre toda a herança, por exemplo, 30% do quinhão de determinado herdeiro. Sendo sobre um bem específico (cessão singular), e ainda não sendo determinado quem ficará com aquele bem, a lei exige autorização judicial. Porém, se todos os herdeiros anuírem, somente eles podem anular o ato e, como todos anuíram, em tese, o ato será válido. É mais ou menos isso ...rrsss.

Bem, essa é minha opinião, mas o caso é complexo e, possivelmente poderá existir opiniões diversas.

Boa sorte.
Humberto

Boa tarde Dr. Humberto Serra,
Excelente explanação! Obrigada.
Seu raciocínio esta certíssimo, no entanto, o documento que possuo vai além de uma posse, é também uma promessa de compra e venda - aqueles documentos antigos que eram feitos em cartórios e hoje não são feitos mais. A pessoa cede a posse do terreno e vende (através da promessa) a casa feita no terreno, assim eu tenho uma Escritura lavrada em cartório de notas de cessão de posse e promessa de compra e venda de benfeitoria. Pela posse, eu iria pelo Usucapião e pela promessa eu iria pela adjudicação (ambos após o inventário, claro). Minha dúvida consiste em que caminho seguir após o inventário ou se dentro do próprio inventário poderia solicitar a adjudicação. Enfim...
Se tiver alguma ideia doutor, por favor compartilha, rs.
Mais uma vez, obrigada.

Dra. Cris Paiva,

A Dra. sempre acrescenta coisas interessantes no fórum.

O que eu pensei inicialmente seria a transmissão da posse aos herdeiros e, após isso, o usucapião pelo decurso do tempo e, então, a venda.

Porém, me veio outra solução, o artigo 1.418 do Código Civil diz que o promitente comprador (teria que ver o que de fato foi objeto de venda, só a casa, o terreno também etc.) pode requerer a outorga da escritura uma vez realizada as condições do contrato e, se negada, requerer em juízo a adjudicação. Neste caso, seria necessário o inventário judicial que ficaria sobrestado aguardando o desfecho das vias ordinárias em processo que seria intentado pelo inventariante (adjudicação). Um enorme abacaxi, não é verdade.

Mas, a solução que eu consideraria mais rápida e prática seria um dos herdeiros que, eventualmente tenha ficado na casa ou na administração do imóvel, pedir usucapião para si (ver como está o usucapião extrajudicial no cartório) e, uma vez conseguido isso, vender o imóvel. A meu ver essa seria a solução ideal.

Boa sorte,
Humberto Serra

Concordo Dr.
Mais uma vez, brilhante raciocínio!
Eu como profissional da área também acredito ser a melhor solução...
Forte abraço dr Humberto e até os próximos debates!