Direito Das Coisas - Proprietário De Imóvel O Vende 2 Vezes, O Primeiro Não Registra E O Segundo Com

Boa tarde a todos. Estou com uma dúvida e talvez já tenha a resposta mas preciso compartilhar com os nobres colegas. Na hipótese de um Vendedor, proprietário de um imóvel (lote urbano) o vende através de contrato particular de compra e venda com firma reconhecida e testemunhas. O comprador QUITA o contrato de compra e venda mas não registra o imóvel comprado. Decorrido mais de 30 anos o Vendedor que ainda se encontra como o proprietário do imóvel no cartório de registro de imóvel competente, VENDE novamente a terceiro e este terceiro o registra. O art.1245 do Código Civil é bem claro, onde extraímos a frase "quem registra é o dono" e somente será dono se o registrar. Qual seria o tipo de ação que o primeiro comprador deveria ingressar? Uma ação de indenização por danos morais e materiais, e até mesmo em tese tentar usar a evicção porque este comprador durante todos os 30 anos vinha pagando os IPTU'S do imóvel. Ou talvez, ingressar com uma ação de anulação de ato jurídico, chamando a lide o vendedor e o segundo comprador (em tese, terceiro de boa-fé) c/c com ação de danos morais contra o vendedor? Pesquisei também sobre a "venda non domino" mas a dúvida cruel é que a lei determina que o dono é quem está registrado independentemente deste ter vendido o imóvel e, por tal, fato acho que não aplicaria neste caso as jurisprudências que vemos sobre "venda non domino"...Enfim, a pergunta é: como proceder neste caso? Qual ação cabível? Desde já agradeço

Boa tarde.

Caso a segunda venda não ultrapossaou o lpso temporal de 03 anos, a primeira ação que vc deve propor seria anulatoria de registro, para ver anulado o segunda venda promovida pelo antigo proprietário - essa ação seria quase obrigatória pq se decorrer mais de tres anos da lavratura do registro não há como anular a venda,

Nos pedidos, faço um pedido alternativo, caso não seja anulado, que o autor seja indenizado no valor atual do imóvel....

coloque os dois no polo passivo da lide - o novo comprador e o propritário anterior ..

Acredito que vc terá grande possbilidade de exito nessa demanda.

Abraços

Claudio

Em principio, não se vislumbraria possibilidade de imputar qualquer culpa ao segundo comprador, que teria adquirido o bem imóvel de seu legitimo proprietário, e diferentemente do primeiro comprador, respeitou, na transação, todas as exigências legais relativas a transmissão imobiliária: Escritura Publica devidamente registrada no CRI.
Aliás, se ocorresse o falecimento do Vendedor, seus herdeiro poderiam vender o bem, tranquilamente, para qualquer pessoa, e ainda com respaldo judicial.
Não me parece ser o caso de evicção, se a ausência de registro se deu por mero desinteresse do primeiro comprador.
Que agora pode pagar - caro - por sua desídia.
Por outro lado, se o primeiro comprador reside no imóvel, já poderia militar a seu favor a prescrição aquisitiva.
Ainda assim, a desonestidade do vendedor está evidente.
Resta saber se ele, vendedor, possui disponibilidade financeira para arcar com a ação de danos.
Espero tenha sido de alguma ajuda.

Dr. Cláudio Lourenço, obrigado pela contribuição. A segunda venda ocorreu em 04/10/2010, portanto menos de 03 anos (ufa! rs) O Sr. já entrou com esse tipo de ação? O meu receio de entrar com uma ação anulatória de ato jurídico c/c com danos morais e materiais seria mais sobre a hipótese de acontecer uma sucumbência em relação ao segundo comprador (terceiro de boa fé) que registrou o imóvel, no caso do juiz manter a compra e venda justamente por causa do art.1245, parágrafo primeiro do CC. O Sr. tem alguma jurisprudência sobre algum caso parecido?

Dr. Gonçalo, quanto a boa fé do segundo comprador eu poderia questionar o seguinte: o IPTU sempre esteve em nome do primeiro comprador e este sempre vinha pagando( em atraso mas vinha pagando). Quando o segundo comprador comprou o terreno, porque o segundo comprador não questionou ou desconfiou que o IPTU não estava em nome do vendedor e sim em nome de terceiro (primeiro comprador) quando foi regularizar junto a Prefeitura?

Obrigado pelas orientações

Em que pese a excelência da judiciosa e bem colocada argumentação e com o devido respeito, doutor, tenho para mim que o fato de estar o IPTU em nome de outra pessoa que não o vendedor, não teria, ao rigor da lei, maior significado.
Isso porque integrar o rol de contribuintes do IPTU não significa, obrigatoriamente, ser proprietário do imóvel tributado.
É o que se pode inferir do disposto no CTN:
"Art. 34. Contribuinte do imposto é oproprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor aqualquer título."

Concordo Dr. GONCALO! O que eu quis dizer é que "em tese", eu poderia levantar indícios sobre a boa-fé do terceiro adquirente alegando sobre o prisma da minha colocação. Ainda mais porque o imóvel é um lote vago o que não ensejaria nem a hipótese de aluguel para terceiro para justificar o IPTU estando em nome de terceiro que não seja o dono..Apenas suscitaria isso somente como indício. Abraço!