Doação De Bem Em Vida Para Descendente

Boa Tarde nobre colegas!

Não sou familiarizado com o direito civil, em especial o sucessório, porém apareceu um amigo-cliente em meu escritório relatando que:
São em três irmãos (incluindo meu cliente). Meu cliente quer construir uma casa nos fundos do terreno que é de propriedade de sua mãe. Os outros dois irmãos concordam plenamente com a construção e abrem mão de sua parte na divisão dos bens. Porém, meu cliente com medo que mais tarde os dois irmãos se arrependam e venham a brigar pela casa que será construída, prefere documentar as declarações que os dois irmãos renunciam sua parte na herança.
Como devo proceder agora?
Até pensei em contrato de doação com a expressa concordância dos dois irmãos, mas como não milito nessa área, recorro-me aos nobres colegas,

Grato.

Bruno de Souza Brasil
OAB/SC 34 083

Bom Doutor, já pensou na possibilidade de fazer uma Escritura Pública de Declaração, firmada pela mãe e por todos os filhos ?
Assim, em um documento ornado de fé publica, seria declarada - pela legitima proprietária do bem -a permissão para construção, bem como a renuncia dos filhos relativamente a parte cedida, de forma não onerosa, finalizando com a concordância também do beneficiário.
Espero ter sido de alguma ajuda ao lembrar essa possibilidade. Essa foi a intenção.

Desculpa pessoal, mas meu cliente me trouxe as informações erradas...

O terreno está no nome dos 3 irmãos, sendo a usufrutuária a própria mãe...

Bruno, boa noite.

Acredito ser o caso de renúncia translativa através de escritura pública: os herdeiros aceitaram a herança e, a posteriori, decidem por proceder à doação em favor de um outro herdeiro.

Não existe herança de pessoa viva, razão porque nãohá falar em renúncia à herança. Presumo que tenha havido doação com reserva de usufruto vitalício, muito comum em divórcios. Há um condomínio pro-indiviso entre os nus-proprietários, que não têm posse do bem, por força do usufruto. Por ora, caso decida construir, o maior problema não estaria com os irmãos, mas com a mãe. Isso porque a posse é dela. Se ela encrencar, bota ele pra fora. Após o falecimento, extingue-se o usufruto e, aí sím, o problema passa a ser entre os irmãos.

A título de segurança na operação, eu sugeriria que a mãe renunciasse ao usufruto, extinguindo-o. Após a realização das benfeitorias (construção), poderia ser feito o desmembramento do imóvel e a extinção do condomínio que há sobre ele, fazendo o acerto mediante escritura pública

Exemplo:

Cada filho tem 33,33% do imóvel. Com o desmembramento, os filhos continuarão a deter 33,33% sobre cada um dos imóveis, após o desmembramento. Assim, o filho A permuta os 33,33% que detém no imóvel 1, com os filhos B e C, recebendo em troca 16,66% de cada um deles. Por sua vez, os filhos B e C doam para A, cada um, 16,66% que detém sobre o imóvel 2. Dessa forma, o filho A passa a ser titular de 100% do imóvel 1 e os filhos B e C ficam com 50%, cada, sobre o imóvel 2. Não é preciso ser adivinho para saber que haverá um custo tributário de ITBI e ITCMD.

O exemplo acima parte da consideração de que os imóveis, após o desmembramento, têm o mesmo tamanho e valor. De todo modo, há de ser observado, no acerto, eventual discrepância quanto a essas questões.

Grato pelas respostas colegas...
Estudarei um pouco essa questão, a partir das informações contidas neste tópico...
Att.

Bruno de S. Brasil
OAB/SC 34 083

Bruno, em um primeiro momento que li a postagem, subentendi que os filhos haviam herdado a parte que cabia ao pai e, por isso, me manifestei pela renúncia translativa.

Reli o caso e, caso encontre jurisprudências ou alguma doutrina sobre esse assunto, posto aqui.

Lia, também postarei.
Em um primeiro momento meu cliente passou uma informação, horas depois veio com outra informação que mudou tudo..
Acredito que, para o caso apresentado, seria uma escritura pública de compra e venda, feita após a morte da usufrutuária...