Doação e usucapião

Prezados, gostaria de um auxílio quanto a seguinte situação:

1) imóvel sem escritura, nem matrícula localizada. Já foi alienado 5 vezes, sempre com contrato particular 2) no bairro quase ninguém tem escritura 3) o atual proprietário adquiriu em 1977. Detém cópia autenticada dos contratos anteriores. Alguns possuem imperfeições 4) deseja doar para um dos filhos e regularizar a matrícula

Abaixo, segue a minha abordagem: 1) doar através de instrumento particular e regularizar através de usucapião por tempo de ocupação (o proprietário e seu filho não preenchem os requisitos de usucapião extrajudicial).

Caso concordem com essa abordagem, pergunto: Há algum cuidado especial na elaboração desse instrumento particular de doação para não prejudicar a usucapião ?

Se alguém tiver outra ideia, fora do escopo que proponho, será igualmente bem vinda

Agradeço antecipadamente

Boa tarde doutor:
O senhor vai precisar da matricula, condição sine qua non para demonstrar a quem pertence o imóvel, ou seja quem irá ocupar o polo passivo da usucapião.
Temo que sem a matricula, nada feito, o imóvel deve ter pertencido legalmente a alguém...