Indisponibilidade de Imóveis

Prezados colegas,

Boa tarde!

Estou com a seguinte dúvida e se puderem me ajudar agradeço, pois iniciei na advocacia a poucos meses.

Fui procurada por um cliente que possui alguns imóveis em co-propriedade com seus irmãos.

Um desses irmãos, já falecido, tem uma dívida com um denominado Banco, no qual já tem um processo em curso que está em fase de cumprimento de sentença.

Quando eles foram tentar vender um dos imóveis descobriram que ele está com gravame da indisponibilidade.

Cabe embargos de terceiro para derrubar essa indisponibilidade ?

Caso não seja a ação cabível, o que devo fazer ?

Todos os irmãos querem vender o imóvel para quitar a divida com o banco, mas para que isso aconteça precisamos derrubar a indisponibilidade.

Doutora Juliana de Paula;
Ou a doutora pode tentar opor embargos substituindo por outro imóvel ou pode propor ao banco a transferência do valor referente a Cota desse irmão falecido.
aguardemos outras manifestações.

(DOUTOR) GONÇALO:

Suas sempre bem vindas manifestações seriam ótimas...

A Indisponibilidade de Bens Imóveis e Seus Efeitos Jurídicos.

por Thayna Kozarenko


Trarei alguns aspectos acerca da indisponibilidade de bens imóveis.

Mas afinal, o que seria a chamada indisponibilidade de bens imóveis e a que ela se destina na prática do mercado imobiliário? O presente artigo pretende explicar estas e outras questões, a seguir.

A lei dá ao proprietário de um imóvel o direito de usar, gozar e dispor da coisa, bem como reivindicá-la de quem injustamente a possua. Ou seja, na prática o proprietário pode usar aquele imóvel ou alugá-lo a terceiros, bem como, vendê-lo.

No entanto, existem algumas situações em que o proprietário perde o direito de dispor (vender), por determinação legal, judicial ou administrativa. A indisponibilidade é uma dessas hipóteses!!!

Então, quer dizer que se constar na matrícula do meu imóvel ou de um imóvel que eu pretendo comprar uma INDISPONIBILIDADE significa que o bem não poderá ser vendido, tampouco transferido para o nome de outra pessoa? ISSO MESMO!!!

A indisponibilidade de bens atinge a alienação e a oneração de todos os bens do indivíduo e, a partir disso, quem adquiri-los não poderá invocar o benefício jurídico de ser contratante de boa fé.

Talvez o leitor já tenha verificado esta situação na prática: ao pesquisar a documentação do imóvel que está sendo vendido, verifica-se uma averbação na matrícula daquele imóvel indicando que está indisponível.

1 - Mas para que serve a indisponibilidade?

A indisponibilidade pode ser útil em diversas situações. A título de exemplo de sua utilização, imagine a situação em que o devedor inadimplente, no curso de ação judicial, poderia dilapidar seu patrimônio para que determinado imóvel de sua propriedade não respondesse pela dívida.

Segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a indisponibilidade de bens é uma medida excepcional e só pode ser conferida no caso de ficar comprovada situação de perigo, quando é justificável o receio de dilapidação do patrimônio ou desvios de bens.

Portanto, é possível que, por segurança, o juiz ordene que determinado imóvel se torne indisponível. O que pode ser feito, inclusive, como medida liminar em processos judiciais. Ou seja, logo no início do processo.

2 - Como saber se um imóvel está indisponível?

Para verificar se existe o gravame da indisponibilidade, o interessado deve comparecer ao cartório de registro de imóveis competente (aquele da localidade do imóvel) e pedir uma certidão da matrícula do imóvel. Neste documento é possível verificar todo o "histórico" daquele imóvel. Se houver indisponibilidade, será possível saber.

No entanto, e já indo além da pretensão do presente artigo, não basta que o interessado verifique somente se um imóvel encontra-se indisponível. É preciso, ainda, que o interessado examine possíveis processos judiciais em nome do proprietário (e cônjuge) daquele imóvel. Isto porque pode ser que existam ações judiciais em curso que podem desencadear gravames ao imóvel, tais como a penhora do imóvel.

Entretanto, não obstante a importância da consulta à matrícula do imóvel, não é o bastante. É preciso que o interessado tenha outras cautelas , como consultar um advogado especialista em direito imobiliário para que realize investigação minuciosa que visa a segurança daquela negociação.

3 - Qual lei trata sobre a indisponibilidade de bens?

A possibilidade de indisponibilidade de bens está presente em diversas legislações, como por exemplo no caso da execução trabalhista (art. 889 da CLT e 185-A do CTN); na Recuperação Judicial e Falência (Lei 11.101/05); quando se fala de improbidade administrativa, em ação civil pública (lei 8.429/92); investigação de CPIs (art. 58, § 3º, CF); Poder cautelar geral (art. 796 e seguintes do CPC), dentre outros.

No caso específico da indisponibilidade de bens imóveis, a Lei de Registros Publicos (Lei 6.015/73) estabelece, em seu art. 247, o seguinte:

"Averbar-se-á, também, na matrícula, a declaração de indisponibilidade de bens, na forma prevista na Lei".

Daí a importância do estudo da certidão atualizada da matrícula do imóvel, visando sempre a segurança nas negociações imobiliárias.

Sabe-se que o documento principal de um imóvel é sua matrícula, documento em que está registrado todo o "histórico" do imóvel (quem é o proprietário, se o imóvel está penhorado, se é bem de família, se foi inventariado, etc).

04 - Quais são os efeitos da indisponibilidade?

Mas qual seriam os efeitos dessa indisponibilidade de bens em caso de alienação depois de declarado indisponível? A resposta não é simples e depende da análise de cada caso concreto, tendo em vista os diversos fatores que envolvem o caso.

A título de exemplo, a indisponibilidade de bens em razão de determinação legal, provoca a nulidade de atos jurídicos praticados APÓS a sua decretação. Isso significa dizer que mesmo depois de cessada a indisponibilidade, os atos jurídicos (venda e compra, por exemplo) não valerão entre as partes nem perante terceiros.

Todavia, outros são os efeitos dos atos jurídicos praticados ANTES da decretação da indisponibilidade. É pacífico o entendimento do Tribunal de Justiça de Santa Catarina que, caso tenha sido realizado negócio jurídico com terceiro de boa-fé ANTES da decretação da indisponibilidade, o mesmo será válido.

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO OPOSTOS PELOS PROPRIETÁRIOS DE APARTAMENTO TORNADO INDISPONÍVEL EM AÇÃO RESOLUTÓRIA DE CONTRATO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DO EMBARGADO. [...] IMÓVEL LIVRE E DESEMBARAÇADO DE QUAISQUER ÔNUS, ALIENADO ANTES MESMO DE AJUIZADA A AÇÃO ONDE FOI DECRETADA A SUA INDISPONIBILIDADE. PROVA FARTA NO SENTIDO DE QUE OS EMBARGANTES EXERCEM A PLENA POSSE DO IMÓVEL.[...](TJSC, Apelação Cível n. 0003557-19.2010.8.24.0125, de Itapema, rel. Des. Saul Steil, Terceira Câmara de Direito Civil, j. 20-06-2017).

Como observado no julgado acima, a decisão que decreta a indisponibilidade pode ser revogada , e o negócio jurídico celebrado exaurir seus efeitos com o registro no Cartório de Imóveis, por exemplo.

Contudo, é preciso ter muita cautela na realização de negócio jurídico envolvendo imóveis, sendo a questão relativa à indisponibilidade de bens apenas uma das muitas vertentes a ser analisadas.

A consulta a um advogado especialista em Direito Imobiliário é de suma importância para evitar problemas futuros.

Agradeço a atenção até aqui, espero ter contribuído com algo. Até a próxima!

e-mail: thayna.kozarenko@gmail.com

Prezado Doutor Milton,

Boa tarde!

Agradeço a ajuda.

Estava com muitas dúvidas rsrs.

Tentei contato como Banco mas eles recusam qualquer negociação.

O imóvel ainda não foi penhorado, posso opor embargos ?