Ação de Cobrança ou execução (Condomínio)

Preciso tirar uma dúvida! Eu ainda não ajuizei ações representando condomínio que tratem de cobrança de condôminos inadimplentes, e por isso, estou sem saber o meio mais rentável para o trabalho advocatício em ações de pequeno valor..
Verifiquei a possibilidade de requerer os direitos do condomínio pelo juizado especial cível, acontece que não existe possibilidade de receber honorários sucumbenciais, exceto em caso de litigância de má- fé, e como o valores devidos pelo condômino são baixos, estes honorários de sucumbência tornariam a promoção destas ações mais rentáveis.
Acredito que poderia promover ação de cobrança pelo rito sumário na justiça comum, mas existe alguma possibilidade de promover ação de execução como se tivesse título extra judicial, uma vez que existe o estatuto do condomínio e, neste sentido, todos se obrigam ao que esta ali está registrado em cartório?

Geralmente, o síndico opta pelo procedimento dos Juizados porque não há recolhimento de custas, diferente do que ocorre na cobrança via rito sumário em Vara Cível que não isenta do pagamento, embora haja pedido nesse sentido, mas é difícil ter o deferimento.

Permanece a possibilidade de cobrança via rito sumário, mas, facilitando a vida do advogado e do Condomínio, consta do projeto do novo CPC a inclusão de cota condominial como título executivo extrajudicial, o que será ótimo p/ quem atua nessas cobranças.

Conforme estabelece o art. 585, inciso V as despesas de condomínio possuem força de título executivo.
Ao meu ver para o condomínio é mais vantajoso o ingresso no Jec e para você é mais vantajoso o ingresso na vara comum.
Presto serviços a uma imobiliária acertei um contrato de prestação de serviços com uma margem em cima de cada tipo de ação. Assim dependendo do tipo de ação opto pelo Jec ou vara comum.
Espero ter ajudado.

Perfeito! O sindico me autorizou a propor a ação da forma que eu achar melhor, mas, segundo o texto artigo que você mencionou no incio V, aduz o seguinte: "o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio", e segundo meu entendimento, isoladamente as taxas de condomínio não são reconhecidos como se fossem títulos, somente seriam aceitos se fossem acessórios na cobrança de um crédito de cobrança de aluguel, será que estou certo?

Boa tarde doutor:

De fato, o art. 585-V, cumulado com VIII, em tese, permitiria a Execução, mas esse entendimento não é pacifico, até porque o titulo foi criado/apurado pelo próprio credor.

É importante relembrar que a interpretação dominante é de que os créditos condominiais devem ser cobrados pelo rito sumário (art. 275, II, "b", do Código de Processo Civil), sendo ainda prematuro empreender qualquer previsão acerca do impacto da Lei nº 11.977 nesse entendimento.

Mencionei o fato da via executiva porque a própria lei 4591/64 em seu artigo. 12 disciplina sic:
Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

§ 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.

§ 2º Cabe ao síndico arrecadar as contribuições competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas.

§ 3º O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sôbre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a seis meses.

§ 4º As obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto de edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades, mediante orçamento prévio aprovado em assembléia-geral, podendo incumbir-se de sua execução o síndico, ou outra pessoa, com aprovação da assembléia.

§ 5º A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos

Porém, afirma-se que o crédito oriundo da relação condominial continua constituindo título executivo extrajudicial. A previsão do atual art. 275, II, "b", do CPC é reservada aos casos relacionados ao condomínio geral (art. 1.314 do CCB), condomínios de fato (como as associações de moradores) ou para cobrança de créditos de condomínios edilícios (despesas e multas) que não sejam dotados de liquidez ou certeza (condomínio sem convenção, por exemplo), ou seja, que necessitam de uma fase cognitiva antes de sua execução. Neste caso, o prazo prescricional para a ação de cobrança de quotas seria de 10 anos (art. 205 do Código Civil Brasileiro), conforme entendimento majoritário adotado pela jurisprudência, ou de 5 anos (art. 206, § 5§, I, do CCB), se a cobrança for de dívida líquida constante de instrumento público ou particular (convenção e atas de assembléia, por exemplo).

O rito sumário é a via mais adequada quando o devedor condominial continua não pagando seus débitos, pois esse fato impossibilita que o pedido constante da inicial seja líquido, vez que as quotas vincendas não foram incluídas e, portanto, não poderão ser executadas no mesmo processo. Pelo procedimento sumário, haverá possibilidade de aplicação do art. 290 do Código de Processo Civil, permitindo, assim, a inclusão na condenação imposta pela sentença das quotas que vencerem no curso do processo.

Por outro lado, a via executiva pode ser utilizada quando o condomínio possui convenção legalmente aprovada e atas de assembléia que comprovem a regularidade das aprovações das despesas e multas. Neste caso, o prazo prescricional para a execução de quotas condominiais seria de 5 anos (art. 206, § 5§, I, do CCB), uma vez que é baseada em dívida líquida constante de instrumento público ou particular.