Adjudicação compulsória ou Usucapião?

Discussão em 'Direito Civil, Empresarial e do Consumidor' iniciado por DrSeuss, 06 de Abril de 2016.

  1. DrSeuss

    DrSeuss Membro Pleno

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    Caros colegas,
    Sou iniciante no mundo da advocacia, portanto, permitam-me uma dúvida talvez pueril.

    Um cliente procurou-me com a seguinte situação:
    1 - Em 2004, comprou apartamento urbano de 200m2 de área privativa no valor de 200.000 reais via contrato de gaveta - promessa de compra e venda. Os vendedores foram um casal em regime de comunhão parcial.
    2 - Este ano resolveu vender o imóvel e agora precisa transferir para o seu nome.
    3 - Já pagou ITBI/ITIV e pagou ao cartório pela elaboração da escritura pública de compra e venda.
    4 - Os vendedores estão com execuções fiscais pendentes e, por esse motivo, o cartório se recusa a registrar a venda na matrícula do imóvel.
    5- Há cláusula penal no contrato garantindo o pagamento de 10% do valor do contrato para aquele que der causa a ação judicial.

    Pergunta 1: Qual a melhor saída para o caso? Adjudicação compulsória ou usucapião extrajudicial? Como o cliente quer vender o imóvel, penso que deva ser analisado o binômio prazo de resolução da demanda/preço dos custos do usucapião extrajudicial.
    Pergunta 2: Caso haja opção pela adjudicação compulsória, a cobrança da cláusula penal deverá ocorrer em processo de conhecimento separado, correto?
    Pergunta 3: Como devo pensar a cobrança destes honorários? A partir do valor do imóvel na época (200.000) ou hoje (1.000.000) ? Como os senhores cobrariam?


    Agradeço MUITO a ajuda.
  2. GONCALO

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    Bom dia doutor:
    Caso seu cliente ainda tenha contato com os "vendedores", já considerou a possibilidade de obter deles uma Procuração Pública de Plenos Poderes com isenção de prestação de contas sobre o imóvel em questão?
    Mesmo liberando algum "dinheirinho" para eles, pela rapidez, pode ser um bom negocio.
    A divida tributária tem que parcelar ou pagar sim, mas o CRI não pode recusar o registro da venda, pois eventual ônus que pese sobre o imóvel será de responsabilidade do comprador. É que a divida tributária é do imóvel, e quem for o proprietário do bem responde por ela...
    Quanto aos honorários, o melhor parâmetro poderia ser o bom senso...
  3. DrSeuss

    DrSeuss Membro Pleno

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    Dr. Gonçalo,

    Bom dia.
    Agradeço a resposta.
    Talvez eu não tenha sido claro o suficiente quanto a um dos pontos:

    A dívida tributária não se refere ao imóvel objeto da negociação, mas a outros imóveis dos promitente vendedores.
    Dentre os documentos que o CRI exige para registrar a venda, está a certidão negativa de execuções fiscais do vendedor, por isso a dificuldade em concretizar o negócio.
    Nesse sentido, acredito que a procuração não serviria, pois o CRI continuará se negando a registrar a venda (em razão da execução fiscal pendente).

  4. GONCALO

    GONCALO Avaliador

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    Muito estranha essa exigência do CRI local...

    Se a dívida tributária pertence ao imóvel “A” parece não existir fundamento legal para impedir o registro da venda do imóvel “B”.

    Que – repito – mesmo que “ B” estivesse suportando ônus de penhora devidamente averbada na matricula, não seria motivo de impedimento do registro da venda, já que a dívida tributária “acompanha” o imóvel.

    Se for o caso, de posse da exigência cartorária por escrito e assinada, se poderia fazer um processo de Dúvida Inversa, que corre na Corregedoria de Justiça que funciona no Fórum dessa Comarca.

    É um processo relativamente rápido e não tem custas.

    Se apreendido corretamente o questionamento, o magistrado provavelmente determinará ao CRI que, satisfeitas as custas, proceda ao registro.
  5. DrSeuss

    DrSeuss Membro Pleno

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    Agradeço imensamente.
    Obrigado.
  6. GONCALO

    GONCALO Avaliador

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    Não por isso, doutor. Foi um prazer tentar colaborar.
    Por favor, não deixe de postar aqui como foi resolvida a questão...
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