Anulatória de negócio jurídico erro

Boa tarde a todos,

gostaria de uma ajuda no seguinte. Minha cliente tem um terreno grande e está o separando em lotes de 1 mil metros quadrados cada para venda. Ela vendeu 5 lotes, sendo 4 de 1000 m² e um de 1500 m². Vendeu cada um por um valor, seguindo uma média de valor por metro quadrado. Ocorre que ela vendeu um sexto lote por um valor muito inferior aos demais e foi para um ex-namorado. Ela mandou uma sobrinha redigir o contrato e o comprador ficou de contratar alguém para medir o lote para constar em contrato. Ocorre que as medidas que ele passou são irregulares (47 metros de frente, 117 metros de lado direito, 75 metros de lado esquerdo e 48 metros de fundo) e não constou a metragem quadrada no contrato. Só as medidas acima. Pois bem, ela achou que estava vendendo 1000 m².

Depois de algum tempo ela desconfiou destas medidas e contratou um topógrafo, que chegou a conclusão de que na verdade o comprador está ocupando 4.000 m² do terreno e continua avançando no terreno tela. E que pelas medidas constantes do contrato não dá pra saber qual a metragem quadrada exata.
Ela tem testemunha e os outros contratos celebrados (de mil metros cada).

Seria possível ajuizar uma anulatória com base em erro (171, II do cc)? Ou seria algum outro tipo de vício (dolo)?
E seria possível ainda uma reintegração de posse? Como o rito da possessória é especial creio que não seria possível cumular pedidos. Gostaria da sugestão dos colegas pelo que desde agradeço muito.

Att,
Fellipe

Desculpe doutor, mas acho que não entendi...

Sua cliente, legítima proprietária do bem, “desmembrou” um imóvel “no olhômetro” em varias unidades menores, sem planta, sem confrontantes, sem identificações específicas, nada?

O parcelamento de imóvel rural deve ser precedido de autorização do INCRA, exceto quando por força de extinção de condomínio, por exemplo, entre herdeiros.

Se a pretensão do desmembramento configurar um “empreendimento imobiliário”, o proprietário deverá cumprir antes, uma longa serie de exigências legais.

Até porque a “venda” de imóvel por instrumento particular fere de morte as regras das do devido processo legal. Não tem existência legal.

Partindo do pressuposto que sua cliente tem o imovel devidamente regularizado e registrado no CRI, nenhuma dessas vendas pode ser lá registradas.

O imóvel continua sendo, para todo o sempre, dela, enquanto não obedecidas as regras de parcelamento de solo e documento público de transmissão imobiliária, que deve, naturalmente, obedecer a cadeia dominial.

Reintegração caberia, em tese, porque os “documentos particulares de venda” carecem de valor legal.

Mas por outro lado a “vendedora” não pode beneficiar-se de sua própria torpeza...

O caso é sui generis, melhor aguardar outras opiniões.

Na verdade ela está em processo de divórcio com o ex-marido e ao final o sítio será desmembrado em duas partes. Ela ficará com uma metade. Ela vai trazer a certidão do registro atualizada, mas pelo que parece não há desmembramento de nada (foi no olhômetro mesmo).

Ela vendeu por instrumento particular esses 1 mil metros, mas não modificou em nada o imóvel no cri. Ou seja, será difícil e muito oneroso fazer todos esses procedimentos em cartório e ela desconhece que isso tem de ser feito. Mas levando em conta o instrumento particular, anulatória deste instrumento ou reintegração de cara? O que ela quer é corrigir a medida do que vendeu. Mas tem ainda a questão do cartório.

Muito obrigado pela opinião.
Se surgirem mais opiniões agradeço.

Se o divorcio não for litigioso, poderia talvez ser instruído com uma planta do imóvel (respeitando as medidas e confrontações que constam da matricula) especificando quem vai ficar com o quê.

Melhor que seja assinada pelos interessados e por um profissional com CREA.

Como o imóvel permite cômoda divisão e os interessados estão de pleno acordo, pedir que seja oficiado o CRI e a Prefeitura para as averbações necessárias.

Agora, para a sua cliente vender partes de sua parte a terceiros, deve proceder a uma planta de parcelamento de solo na prefeitura, averbar esse parcelamento no CRI e, passo adiante, outorgar as devidas escrituras aos compradores.

Quanto ao “espertinho” que comprou 4 mil metros e pagou só por 1000, só vai receber a escritura de 1000 metros, de acordo com o parcelamento de solo.

Ou não recebe nenhum documento e vai brigar na justiça por anos e anos...

Mais uma vez obrigado. Ajudou muitíssimo.

Não por isso doutor.
Quando der, me manda um queijo meia cura...