Associação De Moradores – Falta De Pagamento – Ação De Cobrança

Olá amigos.
Fui procurado pela síndica de um condomínio, que na verdade, é uma associação de moradores.

Segundo ela, os prédios e unidades a qual o condomínio pertence, ainda não possuem Habite-se, por esta razão, instituiu-se a associação. Para ajudar, a edificação foi construída por intermédio da CDHU.

A associação é legalmente constituída, possui CNPJ eEstatuto. Por falta do Habite-se, existem diversos outros problemas. Um deles éem relação ao fornecimento de água.

Segundo ela, a SABESP fornece a água para o condomínio e as despesas são rateadas entre os mutuários, junto com a taxa mensal da associação.

Ocorre que um dos mutuários está há mais de dois anos sem pagar as despesas condominiais. Segundo informações da síndica, ele alega que não é obrigado a efetuar os pagamentos à associação e que a mesma não pode acioná-lo judicialmente.

Ela já tentou, de diversas formas, cobrar referido morador, mas o mesmo esquiva-se, sem dar qualquer satisfação.

Há aproximadamente ano e meio, foi firmado acordo com o proprietário da unidade, que pagou três parcelas, junto com condomínio do respectivo mês, mas deixou de pagar as demais. Como se não fosse o bastante, apesar de ter aceitado, não há assinatura do condômino no referido termo.

Para ajudar, o mutuário titular da unidade a vendeu, através de contrato de gaveta, para terceira pessoa, que segue, na mesma linha do titular, sem pagar as despesas condominiais.

É de se salientar que também não há a adesão do titular e do novo proprietário perante a associação.

Esta situação está causando revolta aos demais condôminos, que aos poucos, vão deixando também de pagar os valores mensais, alegando que não devem cobrir as despesas de quem não efetua o pagamento e se mantém indiferente.

Pesquisei muito sobre o assunto e não achei nada de concreto que fundamentasse uma possível Ação de Cobrança em desfavor do referido condômino. Pelo que parece, há muita divergência na doutrina e na jurisprudência sobre oassunto.

Por esta razão, gostaria de obter opinião dos amigos sobre o assunto. Uma possível recomendação de leitura sobre o tema também é bem vinda.

Desde já, obrigado.

realmente muito divergente a jurisprudencia.

colo abaixo julgados em favor da possibilidade de cobrança pela Associação em face do morador devedor:

"proprietário de lote
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integrante de loteamento aberto ou fechado, sem​

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condomínio formalmente instituído, cujos​

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moradores constituíram sociedade para prestação​

​

de serviços de conservação, limpeza e manutenção,​

​

deve contribuir com o valor correspondente ao​

​

rateio das despesas daí decorrentes, pois não se​

​

afigura justo nem jurídico que se beneficie dos​

​

serviços prestados e das benfeitorias realizadas sem​

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a devida contraprestação" (AgRgREsp n°490 419/SP,​

​

Relatora a Ministra Nancy Andrighi, DJ de 30/6/03).​

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​

Afirmando que o proprietário deve "contribuir para as despesas​

​

comuns (...) de loteamento administrado por​

​

entidade que presta diversos serviços no interesse​

​

da comunidade (distribuição de água, conservação​

​

do calçamento, portaria, segurança, etc), sob pena​

​

de enriquecimento injusto" (REsp n° 261.892/SP, DJ​

​

de 18/12/2000).​

​

​

​

"Convenção não se refere tão só aos lotes (sobre os​

​

quais foram edificadas residências unifamiliares) de​

​

propriedade exclusiva, mas também a áreas de uso​

​

comum e bens e equipamentos, atribuindo a eles​

​

propriedade comum, com menção da fração ideal​

​

dos bens e equipamentos. Há pois, iniludivelmente,​

​

um condomínio, de caráter especial, e tanto é assim​

​

que o próprio recorrido obrigou-se, na escritura de​

​

compra e venda do imóvel, a respeitar os termos da​

​

convenção, que passou a integrá-la (fls. 23v),​

​

pagando, de início, regularmente, as cotas​

​

condominiais " (...)"torna-se muito claro que o​

​

condomínio existe, comunheiros os moradores da​

​

área que mantêm empregados para manutenção e​

​

conservação e dispõem sobre as partes de uso​

​

comum. Não seria razoável uma interpretação​

​

restrita da abrangência da Lei n° 4.591/64, como se​

​

os loteamentos ou as vilas ou o conjunto de casas​

​

sobre uma determinada área não pudessem​

​

organizar-se sobre a forma condominial para efeito​

​

de preservar as áreas comuns existentes e manter a​

​

vigilância necessária com a participação de todos os​

​

moradores da área" (REsp n° 139.952/RJ, DJ de 19/4/99).​

​

​

Penso que a possibilidade da cobrança deve estar (ou não) prevista nos estatutos da associação, nos quais, certamente, o inadimplente deve ter anuído.


Quanto a existência de contrato de gaveta, eu desprezaria a existência do mesmo, uma vez que sendo "de gaveta" nao tem força contra terceiros na hipótese de propriedade imóvel. Acionaria o proprietário original.


Creio que nenhum juiz que possua um mínimo de bom senso vai julgar no sentido de permitir que o devedor continue inadimplente e continue usufruindo de àgua, etc, etc, às expensas dos demais que pagam em dia suas obrigações.

Apenas relembro, que tal possibilidade de cobrança deve estar explícita na convenção firmada.

Boa sorte

Olá amigos.

Gostaria de agradecer as opniões e idéiais.

Como dito inicialmente, o mutuário da unidade não aderiu às cláusulas de fundação da associação. Penso que isso pode ser uma pequena dificuldade, mas não uma impossibilidade, pois, para todos os efeitos, ele está dentro de um condomínio que tem despesas divididas com os demais moradores e há anos deixou de cumprir com as suas obrigações. Esta situação é insustentável e vem servindo de mau exemplo.

Em minhas pesquisas, eu encontrei muita jurisprudência falando sobre associações de moradores proprietários de terrenos e quase nada sobre associações constituídas em blocos de apartamentos. Imagino que devem existir inúmeros conjuntos nesta situação, e cito como exemplo, adquirentes de imóveis de construtoras falidas, onde onde os mesmos se unem através da associação, arrecadam dinheiro e dão continuidade à construção de suas futuras residências. Exmplo típico, é o caso da Encol.

Uma outra dúvida que tenho é em relação à constituição da dívida. Para o caso, a cobrança é realizada perante um banco, mediante o envio de boleto bancário aos condôminos. Não há instrução de protesto, portanto, não há título protestado comprovando a inadimplência. Eu imagino que a simples alegação serve como fundamento para a cobrança, pois se o mutuário realizasse os pagamentos, teria prova contrária, que seriam os próprios boletos. Estou certo?