Benfeitorias Uteis

Boa tarde!

Caros Colegas,

gostaria de compartilhar uma situação que estou vivenciando e buscar opiniões e experiencias a respeito do assunto.

Ocorre que no ano de 2012, firmei um contrato de locação para uma sala comercial onde funcionaria meu escritório. Após três meses que estava no imóvel, ocorreu um furto no local, sendo que os meliantes adentraram a sala, pulando do telhado vizinho no meu quintal e arrombando portas e janelas.

Desta maneira, foi furtado o computador, entre outros moveis e documentos do escritório.

Informei o proprietário do imóvel por meio da imobiliária sobre o ocorrido, e alertei que seria necessário a colocação de grades no teto e nas janelas, pois precisava comprar novo computador e nova mobília, sendo certo que seria impossível fazer isso antes de colocar as grades, pois com certeza o escritório seria invadido novamente.

O proprietário concordou com a colocação das grades, mas não aceitou me dar nenhum abatimento no aluguel. Fui obrigada a colocar as grades, pois não havia outro jeito.

Uma vez que decidi rescindir o contrato de locação, pedi novamente ao proprietário um abatimento no valor do ultimo aluguel, em razão das grades que ficariam no imóvel, que de fato valoriza o mesmo em razão da segurança que proporciona, e o mesmo se recusou eis que não tem previsão contratual para tanto.

A principio não discordo com relação a previsão contratual, mas fato é que ele também não me permitiu retirar as grades, e achei muito injusto e de uma "esperteza tamanha" ele ficar com as grades e não me reembolsar o valor, afinal de contas entendo que a benfeitoria foi útil ao meu negocio.

Agora vejo que ele vai locar o imóvel para outra pessoa, e que talvez as grades nem sejam uteis ao negocio dela, contudo ele usará tal argumento para valorizar o preço da locação " as minhas custas".

Por isso gostaria de saber se alguém ja teve alguma experiencia parecida, e como andam os julgados neste sentido. Será que eu teria alguma chance de receber este valor em juízo, afinal de contas é um valor considerável.

Valdirene, acredito na procedência do pedido indenizatório com base na vedação do enriquecimento sem causa do locador. E, caso a benfeitoria não tenha sido autorizada por escrito, é possível a retirada da benfeitoria, pautada no mesmo princípio acima. Assim, de qualquer forma, como o locador não autorizou levantar a grade, o locador deve indenizar quem despendeu dinheiro para melhorar o seu imóvel.

Como a colocação de grades é considerada uma benfeitoria útil que favorece à utilização do imóvel, a condição para que haja a indenização é que tal colocação tenha sido autorizada pelo locador como parece ter sido, conforme o seu relato. Por outro lado, não haverá indenização, caso não tenha havido autorização por escrito, o que difere das benfeitorias necessárias que, por serem urgentes, independem do consentimento prévio do locador.

A jurisprudência tem sido nesse sentido:

AÇÃO DE RESSARCIMENTO DE DANOS DECORRENTE DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL NO CURSO DO CONTRATO. PERDAS E DANOS QUE SOMENTE PODEM SER RECLAMADAS DOS ALIENANTES. ADQUIRENTE QUE NÃO RESPONDE PELOS DANOS RECLAMADOS. ILEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA. LEI N.º 8.245/91, ART. 33. AS BENFEITORIAS ÚTEIS PARA SEREM RESSARCIDAS DEVEM SER PREVIAMENTE AUTORIZADAS. ART. 35 DO MESMO DIPLOMA LEGAL. DIREITO DE PREFERÊNCIA EXISTENTE QUE SE TRADUZ EM POSTULAR PERDAS E DANOS DO ALIENANTE. SENTENÇA REFORMADA. AÇÃO JULGADA IMPROCEDENTE. As perdas e danos de imóvel alienado no curso de contrato de locação só podem ser cobrados dos alienantes e não do adquirente. Salvo disposição em contrário, o art. 35 da lei n.º 8.245/91, confere ao locatário o direito de retenção no caso de benfeitorias necessárias, ainda que não autorizadas. Contudo, as úteis, dependem obrigatoriamente de expresso consentimento do locador. Se a pretensão de ressarcimento se restringe às benfeitorias úteis para tornar o imóvel locado adaptado às atividades de oficina mecânica e que não foram previamente autorizadas pelos locadores, inexiste direito à indenização pleiteada. Conquanto seja de se estranhar a alienação de imóvel locado logo no início do prazo contratual, observadas todas as formalidades legais, inclusive assegurado o direito de preferência na aquisição pelo locatário, não praticam os locadores qualquer ato ilícito a ensejar ressarcimento. Apelações parcialmente providas, prejudicada a análise do recurso adesivo. (TJ-SP - APL: 01222806320068260001 SP 0122280-63.2006.8.26.0001, Relator: Gilberto Leme, Data de Julgamento: 11/02/2014, 27ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/02/2014).

Sobre a possibilidade de levantar a benfeitoria realizada por você, isso pode ocorrer, como se observa:

APELAÇÃO CÍVEL - LOCAÇÃO - BENFEITORIAS - AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO - RETIRADA PELO LOCATÁRIO - POSSIBILIDADE - VEDAÇÃO DO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA - AUSÊNCIA DE RESTRIÇÃO CONTRATUAL EXPRESSA. - O locatário tem o direito de levantar benfeitorias úteis que realizou, se não prejudicar a estrutura original do imóvel, ainda que tais benfeitorias não tenham sido expressamente autorizadas pelo locador, diante da vedação do enriquecimento sem causa e da ausência de expressa restrição contratual. - Recurso não provido. (TJ-MG - AC: 10313082687127001 MG , Relator: Gutemberg da Mota e Silva, Data de Julgamento: 13/08/2013, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 23/08/2013)

Enfim, a diretriz é a boa-fé. É o que prevê o art. 1219 CC:

O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.

Sem ter conhecimento das cláusulas do contrato é complexo dar uma opinião, mas geralmente têm alguma cláusula em que as benfeitorias úteis e necessárias só são indenizadas em havendo concordância do locador. Obviamente se não há acordo para indenização destas, nada obsta que as grades pelas quais você pagou sejam retiradas, todavia o locador vai querer que o imóvel seja entregue nas condições em que foi recebido, então se houver algum dano em razão da retirada destas, o mesmo deve ser reparado.

A Dra. Lia respondeu com maestria a dúvida.
Além do que ela apresentou, adiciono que caso tenha feito o contrato por meio de imobiliária cabe aplicação do CDC e a alegação de contrato de adesão.
No caso concreto, alegue que as benfeitorias eram necessárias e não apenas úteis (fundamente inclusive com o B.O.). Se for admitida esta categoria de benfeitoria, você terá 100% de chance de sair vitoriosa.
Abs.

Perfeito! Eu também vislumbro a possibilidade das benfeitorias serem consideradas necessárias, considerando a falta de segurança da região do imóvel e o furto consumado que o locatário sofreu.

Manuel, você que mora no RN o que me diz deste concurso para procurador do estado? Muito concorrido? Abs.

São apenas 10 vagas e bastante concorridas. Inscrições até 14 horas de hoje.

Bom dia doutora:
Penso que se não existir autorização escrita do Locador, nada impede que a senhora promova a remoção das grades, recompondo os pontos em que foram implantadas e devolvendo o imóvel tal qual o recebeu. Exija laudo de vistoria, ad cautelam...