Compra e venda de casa dos fundos/obstáculos criados pelo vendedor

Boa noite colegas.
Meu cliente comprou um imóvel mediante contrato de compra e venda, quitou o contrato a vista pelo valor de R$20.000,00.
Ocorre que a casa fica nos fundos do imóvel do vendedor. E após receber o dinheiro, o vendedor se nega a dar passagem para a casa dos fundos para o comprador (só tem uma entrada por dentro da casa do mesmo). Além do mais, alega que o seu irmão está morando na casa vendida e não quer sair.

Qual medida é mais eficaz? Devido ao valor do contrato posso ajuizar a ação no JEC?

Sim, pode e penso que deve ajuizar no JEC, pois é para imóveis de até 40SM (hoje o equivalente a R$31.520,00)

A passagem forçada está prevista dentre os direitos de vizinhança, no art. 1285, do Código Civil, in verbis:

"Art. 1285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário".

Perceba-se que a passagem forçada prevista no citado dispositivo visa garantir ao titular da terra o efetivo gozo do seu direito de propriedade, sendo requisito indispensável o encravamento do bem, que fica sem qualquer acesso externo, o que justifica a intervenção na propriedade vizinha.

Já a servidão de passagem, prevista no art. 1378, do Código Civil, dispensa que o imóvel seja encravado, bastando que proporcione utilidade ao prédio dominante. De acordo com avalizada doutrina, "a servidão predial é um direito real exercido sobre a coisa alheia que consiste na constituição de um encargo sobre o prédio dominante, tendo por finalidade precípua tornar a propriedade deste mais útil, mais agradável ou mais condizente com sua destinação natural" (MELO, Marco Aurélio Bezerra de. Direito das Coisas, 1ª Edição. Editora Lumen Juris, Rio de Janeiro, 2007).

O principal problema que o imóvel não estava desmembrado, integrando, portando, a mesma matricula registraria.

Temo que tecnicamente seu cliente não comprou nada, porque o documento particular não atende os requisitos legais para a transferência da propriedade, que continua seno de propriedade do vendedor.

E o IPTU? Luz? Água? Como ficam?

A questão “cheira” a estelionato...