COMPRAR IMÓVEL EM PROCESSO DE INVENTÁRIO

Prezados, boa tarde!

O Requerente deseja comprar um imóvel. Ocorre que o imóvel está em processo de Inventário.

A princípio ele e os herdeiros farão um Recibo de Compra e Venda. Acredito que após o final do Inventário, terá a Escritura Pública. Quais os riscos do negócio? Pode-se fazer um contrato entre as partes resguardando-o na compra? Caso compre o imóvel e realize melhorias e construções, corre algum risco? ]

Grata.

Bom dia doutora:
Já considerou a possibilidade de verificar com o Escrevente de sua confiança, preferivelmente (não necessariamente...) no Cartório da situação do imóvel, sobre uma Escritura Pública de Cessão de Direitos Hereditários, onde se transcrevesse o inteiro teor de uma Certidão de Objeto e Pé obtida no processo de inventário?

Não, mas irei lá imediatamente. Pode explicar com detalhes?

Muito obrigada.

Claro, doutora:
Considere a ideia de obter uma Certidão de Objeto e Pé, no processo de inventario, onde constará a a identificação completa do autor da herança, do monte mor, e dos herdeiros. Talvez tenha que pagar uma ou duas folhas extras...
No próprio caderno processual deve conter una Certidão Negativa de Ônus, expedida pelo CRI. Se tiver mais que 90 dias, melhor tirar outra no Registro de Imóveis.
Com as 2 certidões, tanto de Objeto e Pé quando da Negativa de Ônus do CRI, lavrar-se-ia a Escritura Pública de Cessão de Direitos Hereditários, firmada por todos os herdeiros, possibilitando a habilitação no inventário.
Uma outra possibilidade seria a de que o comprador recebesse dos herdeiros uma procuração pública de plenos poderes,relativo ao imóvel transacionado, inclusive para "tocar" o inventario.
Uma terceira possibilidade (que me parece a mais rápida e eficaz) - se todos os herdeiros forem maiores e capazes - seria a de efetuar o inventário extrajudicial, com Escritura Pública de Compra e Venda, com a observação de se fazer o pagamento aos herdeiros com cheques administrativos, nominais ao Comprador que os transferiria a cada herdeiros, por assinatura no verso da cheque.

Perfeito!

Acrescento que a negociação será metade a vista e o restante parcelado. Algum empecilho pela forma de pagamento?O inventário judicial está em curso. Sendo assim, a melhor alternativa será a primeira. Concorda?

Mãos à obra.

Grata.

Exatamente doutora.
Mas como o pagamento não vai ser "cash", ao invés de uma Escritura de de Cessão de Direitos Hereditários, melhor seria um Compromisso de Cessão de Direitos Hereditários, que pode até ser por documento particular. Mas sempre recomendo, para segurança do comprador, que seja feito por meio de Escritura Pública de Compromisso de Cessão de Direitos Hereditários, (com as respectivas Notas Promissória para cada herdeiro) que como documento ornado de fé pública, espancaria qualquer dúvida futura.
Como se sabe, o seguro faleceu de provecta idade...

Formidável!

Amei o "espancaria qualquer dúvida futura".

Explique, por gentileza (com as respectivas Notas Promissória para cada herdeiro). E no caso de CHEQUES?

Grata.

Tudo bem, então principiemos tentando espancar as duvidas que persistem...

Toda transação de compra e venda de imóveis envolve uma série de riscos, por isso todo cuidado é pouco.

Como o pagamento não vai ser feito a vista, teremos uma entrada e principio de pagamento + um saldo a ser quitado em X parcelas, sendo a Escritura Definitiva lavrada quando da liquidação.

Cheque:

O cheque administrativo para pagamento da entrada é só uma cautela, tanto para provar o pagamento quanto – dependendo dos valores – preservar a integridade física das partes...(aqui em SP as coisas estão cada vez mais difíceis...)

Nota Promissória:

O saldo pode ser garantido por N.Promissória ou com “chequinhos” pré datados. O problema é que, com cheques, não existe qualquer garantia de que as cártulas não serão depositada ante do prazo combinado, podendo originar problemas para o emitente... E com a Promissória não existe esse problema.

Porque Escritura Publica de COMPROMISSO e não Escritura Pública de CESSÃO ?

A de COMPROMISSO porque os vendedores assumem o compromisso de vender e o comprador o de comprar, mediante o cumprimento das regras livremente pactuadas.

A de CESSÂO significaria que o compromisso está quitado. Vale o título do documento público: Cessão (fato concreto, perfeito e acabado) ou PROMESSA de cessão (que se fará após cumpridas as condições)

Bom dia Gonçalo!

Muito esclarecedor! Primeiro passo, marcar uma reunião para definir tudo isso.

Pq nossa profissão é tão difícil e não temos certeza de nada?! Fui pegar o processo de Inventário e me surpreendo com um requerimento de perícia grafotécnica. Processo difícil e que se arrastará durante longos anos...

O Requerente deseja segurança no negócio, algo que, infelizmente não podemos garantir!

Grata.

Os novos elementos postados são um tanto quanto complicadores da questão...

Mas acho que encontrei uma forma de dar segurança ao negocio!

Ocorreu-me agora a possibilidade de que seria possível a utilização de um documento quase em desuso – mas de extrema simplicidade e eficácia – que embora nunca estivesse morto ou revogado, foi “resuscitado” pelo art. 685 do CC 2002, e poderia, no caso, se constituir em outra possibilidade, rápida e eficaz de solucionar a pendenga.

Refiro-me a “Procuração em Causa Própria”, um documento público de características muito especiais, que habilita ad aeternun o mandatário a agir como se o outorgante fosse.

Diferente da procuração comum, essa, em Causa Própria, não pode ser revogada e mesmo que ocorra a morte do outorgante, continua tendo plena validade, para sempre, até que o imóvel seja transferido para terceiros ou para o próprio Outorgado.

A única diferença é que nesse tipo de documento se exige, alem do pagamento das custas e emolumentos cartorários, há a incidência de ITBI.

Na pratica equivaleria, portanto, a uma Escritura Definitiva.

Então, se a titularidade do autor da herança sobre o imóvel não suscita dúvida, estando devidamente consignada na Matricula do CRI, esse poderia ser o melhor caminho, asfaltado e só descida...

É um documento quase raro, portando, poderia ser uma boa ideia conversar a respeito com o dono do Cartório ou com o Escrevente mais antigo.

Prezado Gonçalo, boa tarde!

Consultei no Cartório e a solução cabível é a apontada, Escritura de Cessão. Ocorre que alguns herdeiros faleceram e deixaram filhos, que teremos que entrar em contato em outros Estados, o que demorará muito.

Na realidade, o Comprador precisa construir seu ponto comercial e possui urgência na resolução. Quanto a se habilitar no processo e este correr anos, não importa, desde que o negócio esteja seguro, com a escritura.

Grata.

"Com as 2 certidões, tanto de Objeto e Pé quando da Negativa de Ônus do CRI, lavrar-se-ia a Escritura Pública de Cessão de Direitos Hereditários, firmada por todos os herdeiros, possibilitando a habilitação no inventário.
Uma outra possibilidade seria a de que o comprador recebesse dos herdeiros uma procuração pública de plenos poderes,relativo ao imóvel transacionado, inclusive para "tocar" o inventario."