Desmembramento De Área Rural!

Discussão em 'Direito Constitucional' iniciado por souzaadvocacia, 04 de Setembro de 2013.

  1. souzaadvocacia

    souzaadvocacia Membro Pleno

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    Prezados colegas, analisem o caso abaixo e manifestem:

    Uma área rural de 10 mil hectares, foi sendo vendida ao longo dos anos sem que os adquirentes solicitassem seu desmembramento. Frise-se que não se trata de um imóvel pertencente a vários donos, mas sim uma área a qual fora dividida e vendida. Ex: "a" é dono de 100 ha, "b" de 200 ha, "c" de 300 ha e assim sucessivamente, até totalizar os 10 mil hectares.

    Ocorre que, como referido imóvel encontra-se registrado em uma única matrícula, alguns dos proprietários pretendem desmembrar suas áreas e abrir uma nova matrícula, contudo, ao que parece, precisam realizar o georreferenciamento da área total (10 mil hectares), o que diga de passagem não é fácil, haja vista que muitos destes confinantes não se mobilizam.

    Assim, qual o procedimento a ser adotado, pois, como a matrícula é 10 mil hectares, há a exigência de se fazer o georreferenciamento global da área e não somente a área daquele em que quer desmembrar a sua?

    Aguardo as manifestações dos colegas.
  2. GONCALO

    GONCALO Avaliador

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  3. jrpribeiro

    jrpribeiro Advogado

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  4. souzaadvocacia

    souzaadvocacia Membro Pleno

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    Prezado Dr. JRPRIBEIRO, é de grande valia os artigos, pois, certamente meu orientou em alguns pontos dos quais eu não sabia.

    Entretanto, como explanei, o cerne da questão é que o INCRA somente faz o georreferenciamento da área global, enquanto que meu constituinte, pretende realizar somente o de sua área, pois seus confinantes/vizinhos não tem interesse em realizá-lo.

    Assim fica a pergunta, não será possível a realização do georreferenciamento se os demais proprietários integrante da matrícula não concordarem na realização do georreferenciamento?
  5. Roberto César

    Roberto César Membro Pleno

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    Prezado, bom dia, nunca atuei em nenhum georreferenciamento, mas, pretendendo ajudá-lo, encontrei a matéria abaixo que pode ser o caminho das pedras, mutatis mutandis, no caso de inércia dos demais vizinhos, aproveitando essas informações, mesmo que não advenham de hipótese idêntica:


    "Coluna do Irib publicada no dia 02 de julho de 2006, domingo, no caderno de Imóveis do jornal Diário de S. Paulo, respondida pelo registrador Eduardo Augusto, Oficial de RI de Conchas, SP, e diretor de Assuntos Agrários do Irib.

    PERGUNTA: Tenho um sítio composto de 3 áreas registradas em antigas Transcrições, com descrições falhas. Contratei um agrimensor e fui informado que a retificação pode ser feita administrativamente. Gostaria de saber como proceder e se há necessidade de constituição de um advogado. — Carlos Fernandes, Caucaia do Alto, SP.


    RESPOSTA DO IRIB: Em agosto de 2004, com a alteração dos artigos 212 e 213 da Lei dos Registros Públicos (LRP), a retificação de dados do registro imobiliário, antes de competência do Poder Judiciário, passou a ser realizada mediante procedimento extrajudicial sob a presidência do registrador.

    Como a sua retificação envolve a inserção de descrição inexistente no registro, é necessária a anuência de todos os confrontantes. Na falta de alguma, o registrador notificará o confrontante que terá o prazo de 15 dias para impugnar os trabalhos técnicos. Finalizado o prazo sem impugnação do notificado, essa inércia significará anuência tácita.

    O levantamento será feito por profissional inscrito no CREA, que se responsabilizará pela veracidade e acerto dos dados técnicos por ele apresentados. O proprietário também estará sujeito às penas da lei, caso concorra para as falhas no levantamento, como ocorre se indicar como sua área pertencente a terceiros ou na inclusão de área não abrangida pelo título registrado.

    As providências para a retificação constam do artigo 213 da LRP, que traz uma fórmula simples que resolve a maioria dos casos. No entanto, há hipóteses mais complexas que exigirão outras providências, as quais somente serão definidas após a ponderação da situação real do imóvel com a descrição existente no registro. Em casos mais extremos, a solução será uma ação judicial de usucapião.

    Estando o imóvel na zona rural, o ideal é contratar um geomensor (profissional credenciado pelo Incra) para fazer o levantamento pela técnica do georreferenciamento, exigência legal que possui os seguintes prazos de acordo com o tamanho do imóvel: até 500 hectares: 20/11/2011; de 500 a 1.000 hectares: 20/11/2008; acima de 1.000 hectares: prazo vencido em 2004.

    Atenção para essa dica, pois a retificação feita por outra técnica (por melhor que seja) não desonerará o proprietário de efetuar depois o georreferenciamento. Vencido o prazo e não estando georreferenciado o imóvel rural, este não poderá ser alienado ou parcelado sem o cumprimento da legislação (4º do artigo 176 da LRP e artigo 10 do Decreto nº 4.449/2002).

    Para o procedimento extrajudicial, não há exigência da participação de advogado, pois essa regra apenas se aplica para atuação perante o Poder Judiciário. Entretanto, apesar da não-exigência, há situações em que somente um bom profissional do direito saberá avaliar para encontrar uma solução jurídica mais célere e eficaz.

    Por fim, antes de qualquer providência, compareça ao registro imobiliário para obter informações sobre seu imóvel e sobre as providências específicas para uma melhor solução do seu caso."

    Fonte: http://www.irib.org.br/html/boletim/boletim-iframe.php?be=1295


    Encontrei também o manual constante do link abaixo referente à colheita de assinatura numa Carta de Anuência Inequívoca de georreferenciamento que pode auxiliar:

    http://pt.scribd.com/doc/31457902/Apostila-de-Retificacao-de-Registro-Imobiliario-e-Georreferenciamento-Eduardo-Augusto

     
    Ainda, se as opções acima não forem suficientes para sanar o caso, talvez seja interessante notificar judicialmente os confrontantes que recalcitram (daqui a pouco perde o prazo p/ georreferenciar), informando da necessidade de anuência destes (que devem ser idosos e nem desconfiam o que seja GPS), comunicando que a inércia acarretará responsabilidade civil, ante prejuízos por não atender à lei. De repente, assim, procuram um advogado para se informarem da necessidade ou não de anuirem de uma vez.

    Outra possibilidade seria mover ação de obrigação de fazer c/c perdas e danos. Se não cumprissem com a manifestação no prazo X, a ação seria convertida em indenizatória.

    É o que me ocorreu. Se surgirem outras hipóteses, posto aqui.

    Boa sorte, César
  6. rafaelnparanagua

    rafaelnparanagua Advogado Correspondente em Brasília

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    Boa tarde.

    Creio que o georreferenciamento deva ser realizado para todos.
  7. Ricarderson Araújo

    Ricarderson Araújo Membro Pleno

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    Boa tarde,

    Respondendo a pergunta de souzaadvocacia, creio que ajudará outras pessoas que buscam sanar a mesma dúvida, então;

    Quanto ao desmembramento de uma área, é necessário ter realizado ou realizar o georreferenciamento, visto que se tornou obrigatório após a criação da Lei n.º 10.267, que alterou a Lei de Registros Públicos, e o Decreto n.º 7620, de 22 de novembro de 2011, que prorrogou o prazo para que tal georreferenciamento fosse realizado (consultar na lei as datas limite). O objetivo desta obrigatoriedade é tornar precisa e confiável a forma de demarcação dos imóveis, de forma possa evitar o registro de uma mesma área em matrículas distintas e corrigir erros existentes.
    Quanto a anuência dos conflitantes, bem como para o desmembramento de uma área que tenha mais de um proprietário em uma única matrícula, caso os demais de oponham a custear por igual os custos do georreferenciamento, cabe entrar com uma Ação de Desmembramento cumulado com Divisão, onde, o autor colocará os co-proprietários como Réus no pólo passivo da ação.

    Obs.: Caso o georreferenciamento da área já tenha sido realizado, será necessário apenas realizar o georreferenciamento do projeto de desmembramento, visto que a Planta da área total já Georreferenciada encontra-se na plataforma do SIGEF no site do INCRA e pode ser baixada (o engenheiro agrimenssor previamente habilitado no INCRA fará todo esse procedimento o sítio do INCRA). Pois será necessário levar ao cartório duas plantas; uma da área total e outra da área que será desmembrada dentro da área total.
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