Doação de imóvel sem escritura

Estimados colegas,

uma senhora, sem qualquer herdeiro necessário, quer doar um imóvel para sua sobrinha. O referido imóvel não tem escritura, mas tem carne de IPTU que é pago a bastante tempo.
Pode ser feito um instrumento particular de doação ou existe um outro instrumento mais correto para a transferência desse imóvel?

Boa tarde doutora:
Se o imóvel não tem escritura, entendo que essa senhora seria então mera posseira.
E como ela não é proprietária, nos termos da lei, o que ela poderia ceder são os direitos que exerce sobre o imóvel.
Assim, para ceder os direitos de posse para sua sobrinha, o melhor caminho poderia ser uma Escritura de Declaração de Cessão de Direitos Possessorios.
Se o Tabelião criar alguma dificuldade para lavrar a Escritura de Declaração, um documento particular de cessão pode ser redigido e posteriormente registrado no Cartório de Registro de Títulos e Documentos, com validade ad perpetuam rei memoriam
Passo adiante, a beneficiária da doação dos direitos poderia usucapir o imóvel.
Só depois de obter a usucapião é que a sobrinha poderá ser considerada proprietária.
Espero ter ajudado.

Brilhante a resposta do colega acima, no que tange a usucapião, se o imóvel estiver na zona urbana, sendo areá de até 250 m2, usa o estatuto da cidade, que ela não terá quase despesa, a sentença serve de instrumento para registrar o imóvel no cartório, além do prazo ser bem menor que o da ação embasada no código civil.

Goncalo, muitíssimo obrigada pela excelente explanação. Foi de grande valia.
loginManoel, muito obrigada pela resposta também.

Uma outra dúvida: para a sobrinha usucapir o imóvel, ela antes terá que transferir o IPTU para seu nome e respeitar o prazo da lei? Pergunto isso, porque na cidade dela agora só tem um burocracia enorme para transferir a titularidade do IPTU.

O tempo da posse pode ser comprovado por vários documentos, não somente pelo IPTU, testemunhas que moram na frente, fundos, lateral direita e esquerda do imóvel devem ser chamadas em juízo, o tempo de posse deve ser contado desde o início da posse da tia, a posse pode até ser vendida, e mesmo assim, esse tempo é somado em favor do comprador. Moral da história, se existir lapso temporal aquisitivo, qualquer documento que comprove de forma eficaz a aquisição da posse pela sobrinha, inclusive testemunhal, lhe garante o direito de usucapir.

Bom dia doutora:

Concordo inteiramente com o entendimento do colega de Fórum, doutor loginManoel. Não se exige que o IPTU esteja no nome da Usucapiente, até por impossibilidade técnica.

Explico:

Via de regra, no cadastro municipal estará apontado o nome do legitimo proprietário do imóvel, ou seja, aquele que consta da Matricula do CRI, eis que, em caso de Dívida Ativa, que conduza o imóvel a leilão judicial, quem perde o imóvel é o proprietário, não o posseiro. Porque a alienação judicial é do imóvel, e não dos direitos possessórios.

Como bem lembrado, se o imóvel tiver no maximo 250 m2, e se cumulativamente atendidos todos os requisitos legais lá especificados, seria cabível a Usucapião Constitucional (CF 183). Que apresenta a vantagem de custo zero (custas, editais, diligências, etc.), e, tecnicamente, maior rapidez. Hipoteticamente...

Mas como se pode ver, para essa espécie de Usucapião (Constitucional) se exige que a usucapiente tenha usado o imóvel como sua residência, pelo período de 5 anos. Vale provar com conta de luz, água, telefone, correspondência bancária, carnet de compras financiadas, etc. etc

Tenho um caso parecido, porém, com uma dificuldade a mais, embora creia eu ser impossível.

Neste caso, a tia sem herdeiros necessários quer passar a posse para 2 dois sobrinhos, porém, quer se determinar usufrutuária alguém tem alguma ideia para uma solução? Em especial você Gonçalo, que parece conhecer bem a área.

Boa tarde doutor:
Agradeço a citação.
Sei umas coisinhas ali, outras aqui, relativamente a questões imobiliárias, mas estou a milhas de distancia de conhecer bem a area que, ao fim e ao cabo, envolve todas os ramos do direiito.
Entendo que para ser usufrutuaria, ela deve ser - antes - proprietária do imóvel.
Como ela é apenas e tão somente posseira, ela poderi vender seus direitos possessórios á quem bem entender.
Para contornar a impossibilidade técnica de ser usufrutuária, ela poderia fazer um contrato de locação, os sobrinhos como locadores e ela como locatária.
Com prazo locatício de 10 anos.
Importante guardar todo mes o recibo de aluguel, como se pago fosse, ninguém sabe o dia de amanhã...

Boa noite Caros Colegas,
Estou com algumas dúvidas e gostaria de saber se poderiam me ajudar.
Recebi o pedido de uma amiga para ajuda-la num inventário. Ocorre que o bem a ser inventariado é um imóvel que foi Doado a viúva (União estável feita com o Doador de 70 anos), a filha do Doador que por sua vez também é viúva e os 3 netos. A viúva não tem uma boa relação com a filha do Doador e esconde documentação sobre o seguro de vida do de cujos. O imóvel foi feito um contrato de doação as pessoas mencionada com a exigência de que permaneçam no imóvel, sem poder alugar, vender ou abandonar sob pena de perda dos direitos da doação. Dúvida: esse imóvel por ter sido feito contrato de doação em cartório ele obrigatoriamente tem uma matricula, pois no contrato o Doador narra que o terreno não esta registrado e que tem o contrato de compra e venda do terreno.

Poderiam me dar uma luz nesse processo?