Embargo De Despejo Por Benfeitorias

Embargo de Despejo - Retenção por Benfeitorias



Um pai adquiriu (como solteiro) uma casa para a filha morar a partir de 1980 até 1992. Saiu em 1992 e retornou em 1998, permanecendo até a data atual (12 anos ininterruptos), mantendo posse de modo manso e pacífico, com o consentimento da mãe e do irmão. Não houve contrato ou pagamento de aluguel, mas foram efetuadas melhorias e conservação do imóvel. Agora a mãe está separando dele e o DD Sr. Juiz definiu que metade do imóvel é dela. Por ganância (ela tem outro imóvel em ótima localização, que abandonou e deixou o tempo destruir) ela quer que a filha saia imediatamente e pague aluguéis retroativos (absurdo) à decisão judicial até o momento em que foi morar nesta casa. OBS: ela e o filho recebem aposentadoria, o marido paga à eles pensão, apartamento, etc.

Pergunto:

1) A filha pode solicitar embargo de despejo baseado nas benfeitorias do imóvel?

2) A mãe pode solicitar o despejo e os aluguéis caso não registre em cartório a decisão da partilha?

3) O que mais pode ser feito para evitar ou protelar o despejo e a cobrança de aluguéis retroativos à decisão judicial, de modo que a filha (que tem um filho de 17 anos) tenha alguma segurança jurídica?

4) Esta é uma causa perdida ou as chances são boas?

Obrigada à todos.

Bom dia,

Pela jurisprudência (STJ, acórdão nº 575.708, de 20/08/2007), todo o proprietário que mora em imóvel em condômínio, deve pagar ao restante do condomínio um aluguel, correspondente a parte que lhes cabem.

Para responder aos questionamentos, é preciiso saber mais detalhes sobre o que está registrado no registro de imóveis, se houve notificação extrajudicial sobre os aluguéis e se a decisão do juiz sobre a metade para a mãe é deste processo ou da partilha?

Atenciosamente,

Raimundo

Olá a todos

Bem lendo com mais calma a sua pergunta me veio a mente, o seguinte questionamento: se o pai adquiriu o referido imovel quando solteiro, e deu a uma de suas filhas para morar, e por decisão judicial, referido imovel veio a ser partilhado, sendo 50% para o pai e 50% para a mãe. Qual o regime de casamento dele?

No site http://www.rafaeldemenezes.adv.br/direitosreais/aula6.htm, esta disponibilizado pelo Dr. Rafael de Menezes a todos o material abaixo referente a indenização e retenção por benfeitorias.

Direito à indenização e retenção por benfeitorias: Se o possuidor realiza benfeitorias (= melhoramentos, obras, despesas, plantações, construções) na coisa deve ser indenizado pelo proprietário da coisa, afinal a coisa sofreu uma valorização com tais melhoramentos. Se o proprietário não indenizar, o possuidor poderá exercer o direito de retenção, ou seja, terá o direito de reter (= conservar, manter) a coisa em seu poder em garantia dessa indenização (desse crédito) contra o proprietário.

Mas tais direitos de indenização e de retenção não são permitidos pela lei em todos os casos.

Inicialmente precisamos identificar o tipo de benfeitoria realizada. Pelo art. 96 do CC as benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis e necessárias. Os parágrafos desse artigo conceituam tais espécies de benfeitorias, então exemplificando a voluptuária seria uma estátua ou uma fonte no jardim de um casa, ou então um piso de mármore, ou uma torneira dourada; já a útil seria uma piscina, uma garagem coberta, um pomar, fruteiras; finalmente, a benfeitoria necessária seria consertar uma parede rachada, reparar um telhado com goteiras, trocar uma porta cheia de cupim.

Precisamos também identificar a condição subjetiva da posse, ou seja, se o possuidor está de boa-fé ou de má-fé (vide aulas passadas sobre classificação da posse).

Pois bem, se o possuidor está de boa-fé (ex: inquilino, comodatário, usufrutuário, etc) terá sempre direito à indenização e retenção pelas benfeitorias necessárias; já as benfeitorias voluptuárias poderão ser levantadas (=retiradas) pelo possuidor, se a coisa puder ser retirada sem estragar e se o dono não preferir comprá-las, não cabendo indenização ou retenção; quanto às benfeitorias úteis, existe mais um detalhe: é preciso saber se tais benfeitorias úteis foram expressamente autorizadas pelo proprietário para ensejar a indenização e retenção.

Numa leitura isolada do art. 1219, fica a impressão de que as benfeitorias necessárias e úteis têm o mesmo tratamento. Mas isso não é verdade por três motivos:

Primeiro por uma questão de justiça afinal, como já vimos, são diferentes as benfeitorias úteis e necessárias, e estas são mais importantes do que aquelas. Não se pode comparar a necessidade de reparar uma parede rachada (que ameaçava derrubar o imóvel) com a simples utilidade de uma garagem coberta (é bom, evita que o carro fique quente, facilita o embarque das pessoas sob chuva, mas não é imprescindível).

Segundo por que os arts. 505 e 578 do CC exigem autorização expressa do proprietário para autorizar a indenização e retenção por benfeitorias úteis. Realmente, quem garante que o proprietário da casa alugada/emprestada queria um pomar no quintal plantado pelo possuidor/inquilino? E se o dono lá tivesse intenção de construir uma piscina ao término do contrato? Teria que comprar as árvores para depois derrubá-las????

Terceiro porque os direitos reais e os direitos obrigacionais se completam, ambos integram a nossa conhecida autonomia privada, formando o direito patrimonial, por isso não se pode interpretar o 1219 sem o 505 e principalmente o 578, que se refere à transmissão da posse decorrente da locação.

Em suma, em todos os casos de transmissão da posse (locação, comodato, usufruto), o possuidor de boa-fé terá sempre direito à indenização e retenção pelas benfeitorias necessárias; nunca terá tal direito com relação às benfeitorias voluptuárias; e terá tal direito com relação às benfeitorias úteis se foi expressamente autorizado pelo proprietário a realizá-las.

Já ao possuidor de má-fé se aplica o 1220, ou seja, nunca cabe direito de retenção, não pode retirar as voluptuárias e só tem direito de indenização pelas benfeitorias necessárias. Não pode nem retirar as voluptuárias até para compensar o tempo em que de má-fé ocupou a coisa e impediu sua exploração econômica pelo proprietário (= melhor possuidor).

Respondendo as suas perguntas
1) Sim
2) Passivel de discussão judicialmente
3) Poderia o pai dela, atraves de uma escritura de doação, doar a ela a parte dele neste imovel, o que ajudaria ela, pois ai ela teria o direito de uso do imovel, o que ajudaria no caso das benfeitorias realizadas.
4)70%

Este é o meu entendimento, não podendo declinar sobre aquilo que não tive a oportunidade de ver.