Imóvel deixado por de cujus para uma das herdeiras - USUCAPIÃO?

Discussão em 'Direito Civil, Empresarial e do Consumidor' iniciado por alle.sa81, 11 de Março de 2015.

  1. alle.sa81

    alle.sa81 Membro Pleno

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    Prezados, bom dia!

    Estou precisando da ajuda de vocês para a seguinte situação:

    O pai da cliente, falecido há mais de 08 anos, deixou viúva e 06 filhos, todos maiores de idade.
    Tinha como bens o imóvel onde residia com a esposa (casa A) e uma outra casa, vizinha (casa B). A família nunca fez inventário, e a viúva reside na mesma casa (A), desde sempre.
    Os herdeiros decidiram que a casa vizinha (B) seria doada à uma das filhas do de cujus, de comum acordo.
    Ocorre que tal imóvel (casa B) não está devidamente registrado no cartório, pois a compra foi feita há mais de 50 anos, e ninguém nunca teve a preocupação em regularizar a situação. Devido ao tempo passado, ninguém sabe mais onde se encontra o vendedor da casa, e nunca houve qualquer tipo de conflito com relação a isso.
    O IPTU de ambas as casas está no nome do falecido.
    Em oposto,a casa onde mora a viúva (A) está com a documentação ok.

    Minha dúvida:
    Qual seria a melhor forma de passar a propriedade do imóvel (casa B) para a herdeira, considerando também o custo e o tempo?
    Pensei em usucapião, mas como os documentos existentes (IPTU, etc) estão no nome do falecido, e não existe nada no nome da herdeira, isso seria possível?
    Os demais herdeiros estão dispostos a providenciar um documento concordando em renunciar o quinhão referente ao imóvel, em favor da herdeira indicada, para o caso de isso ser necessário.

    Grato desde já!
  2. GONCALO

    GONCALO Avaliador

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    Boa tarde doutor:
    Se o imóvel não for maior que 250 m2, estaríamos diante da possibilidade da Usucapião Especial Urbano. Isso se a usucapiente atender, cumulativamente os demais requisitos da usucapião constitucional (não possuir outro imóvel, estar na pose mansa e pacifica, usar o imóvel para sua residencia por no minimo 5 anos (comprovavel com contas de consumo de água, luz, telefone, correspondência bancária, carnet das casas Bahia:) etc, etc.)
    O Estatuto da Cidade assegura o direito a Gratuidade da Justiça,dispensando a autora do pagamento das custas, diligencias, editais, etc. etc.
    O custo, nesse caso, é "0".
    O polo passivo será aquele que estiver constando na Matricula do Imóvel como proprietário. E necessário também providenciar a cópia da matricula dos confrontantes do imóvel usucapiendo, identificando-os para intimação.
    Não precisa juntar planta, basta um simples croqui do local.
    A ação seria uma Declaratória de Usucapião Especial Urbano. (CRFB art 183) sob rito sumário, como o disposto no art.14 da lei 10257/01.
    Se o Juiz não se manifestar - ou ignorar - o rito sumário, compensa agravar.
    Por a usucapião, em rito ordinário, costuma, com sorte, demorar + de 10 anos.
    Ufa! É isso.
    Passando a palavra...
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  3. Milena A.

    Milena A. Membro Pleno

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    São dois casos colega:

    Eu faria o seguinte, de acordo com a informações que passaste:

    Entre com uma ação de adjudicação compulsória em nome do espólio, para passar para os herdeiros a casa b. Acho que é o remédio processual cabível.

    Depois de adjudicado, faça o inventário dos bens, e aí então, na escritura do inventário (se extrajudicial - creio que seja o melhor neste caso) doar para a irmã a parte que querem doar. Nesse caso, pagarão o imposto de doação. Não se pode fazer a renúncia em parte para uma pessoa só (pois se entende como burlando o imposto de doação) , ou de somente um bem, e sim de toda a herança.

    Mas aguardemos os demais comentários.
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  4. GONCALO

    GONCALO Avaliador

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    Concordo plenamente doutora. Mas essa operação envolveria custos consideráveis com Escritura, Registro de imoveis, etc. etc. enquanto que com a Usucapião (dizem os puristas que o correto é "A" usucapião e não "O" usucapião...) o custo é quase "0800..."
    alle.sa81 curtiu isso.
  5. Milena A.

    Milena A. Membro Pleno

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    Sim, a adjudicação seria o procedimento mais rápido, talvez um pouco mais oneroso (mas eu acho que valeria a pena, pois é bem menos tempo).

    A escritura de inventário (inventário extrajudicial feito em tabelionato), se fosse aqui em Porto Alegre/RS, juntamente com a taxa do tabelionato sairia em média 1.000,00 + honorários advocatícios. E o inventário terminaria, se não houvesse brigas nem óbices legais e dívidas, em uns 6 meses no máximo.

    Haverão custas de registro de imóveis igualmente se for o usucapião. Mas o usucapião talvez se conseguisse uma extensão do benefício da gratuidade de justiça ao registro de imóveis. Depende do registro de imóveis. Mas se fizer o inventário judicial talvez consiga também.

    E sim terá que arcar com o imposto de doação. No entanto, no caso do inventário, terá que verificar se o quinhão de cada herdeiro não ultrapassará R$ 150.000,00 (um pouco menos, não lembro o valor exato) para não haver a incidência do ITCMD. Se o quinhão ultrapassar, aí então, creio que realmente será bem mais oneroso.

    A soma dos dois procedimentos, contando com a ação de adjudicação, correndo tudo bem, levaria aqui em média de 3 anos.
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  6. alle.sa81

    alle.sa81 Membro Pleno

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    Prezado, obrigado pela valiosa sugestão, e pela riqueza de detalhes!
    Contudo, ocorre que a cliente não tem NENHUM documento que comprove a sua posse durante 05 anos, pois todos os documentos referentes à casa estavam no nome do seu falecido pai. Nem mesmo conta telefônica ou carnê das Casas Bahia. :)
    Teria como contornar isso de alguma forma?
  7. alle.sa81

    alle.sa81 Membro Pleno

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    Prezada, obrigado pela presteza!

    O único documento que se tem sobre a venda da casa é um recibo particular assinado pelo antigo proprietário e sua esposa, sem firma reconhecida em cartório, e datado de 1967. Não foi localizado nenhum contrato de promessa de compra e venda, ou algo do tipo.
    Além disso, não se tem mais contato com os vendedores, nem se sabe se os mesmos estão vivos ou deixaram herdeiros.
    Sei que o registro do contrato de promessa de compra e venda pode ser dispensado, mas o mesmo acontece com um simples recibo?
    Consta apenas o valor da transação, o nome da rua (sem o número do imóvel), as dimensões do lote, o nome do comprador e as assinaturas do vendedor e da sua esposa.
    Agradeço a atenção.
  8. GONCALO

    GONCALO Avaliador

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    Sem as contas de consumo em nome da autora da usucapião, fica difícil provar o atendimento do requisito temporal de posse. (Não sei se seria possível substituição das contas de consumo por provas testemunhais)
    As contas de consumo (supondo que existam..:)) deviam então estar em nomo do falecido, é isso?
    Se assim for, o pai teria exercido a posse mansa do imóvel, pelo respectivo período aquisitivo, que lhe assegurava o direito de pleitear o favor legal da Usucapião.
    Logo, como o direito possessório se transmite aos herdeiros, o caminho pode ser por aí...
  9. Fabiano Souza

    Fabiano Souza Membro Pleno

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    Prezados,

    Aproveitando o ensejo da questão do colega. Estou com um caso semelhante. Contudo, temos em mãos o contrato de compra e venda em nome do anterior proprietário.
    O titular do contrato é falecido e temos herdeiros maiores.
    Analisando as contribuições dos colegas eu entendi como viável, no meu caso, a adjudicação compulsória como a Milena mencionou.
    No entanto, considerando que o imóvel não foi inventariado, os filhos teriam legitimidade ativa para propor a ação de adjudicação?
    Aguardo a contribuição dos colegas.
  10. GONCALO

    GONCALO Avaliador

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    Boa tarde doutor:
    Recomendo que crie um tópico específico para a dúvida, com todos os detalhes da pendenga.
    Tipo: no CRI consta "A" como proprietário, que prometeu transmitir para "B" etc etc e por aí vai...
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