Obrigação De Fazer Contra Órgão Municipal E Pessoa Física

Prezados Colegas,

Estou com uma dúvida em um cas prático ao qual me deparei. Gostaria de trocar ideias com os drs. sobre possível solução do conflito.

Serei breve e objetivo.

Houve um contrato de compra e venda lavrado por escritura publica de um imóvel no ano de 1999.

Ocorre, que até os dias atuais, o comprador não registrou tal escritura no devido cartório de imóveis.

Acontece, agora, que o órgão municipal de água e esgosto da cidade entrou com execução fiscal e a prefeitura municipal está cobrando tributos em aberto em sede de execução fiscal contra o Vendedor do imóvel, pois a matrícula está em nome do vendedor, uma vez que o comprador na época não registrou a escritura no cartório de imóveis.

Eis a minha dúvida, devo fazer uma Ação de Obrigação de fazer de autoria do vendedor para que o comprador seja obrigado a registrar a matrícula no competente cartorio de imoveis, e pensei em pedir tambem, que alem da obrigação o juizo declarasse que a reponsabilidade de debitos posteriores ao ano de 1999 sejam de obrigação do comprador.

E após, entrar com uma ação distinta contra a prefeitura e o Semae (órgão de agua e esgosto) para que transfira o polo passivo das ações de execução fiscal contra o comprador.

O que voces acham drs? Há outro meio que posos utilizar?

Agradeço desde já.

Att.,

José Augusto Tancredi

Boa tarde Dr.
Se o contrato de compra e venda foi elaborado por Escritura Pública, significa que o comprador ainda vai precisar receber a Escritura Definitiva, quando adimplido o contrato.
Se assim for, converse com o Escrevente do cartório, de sua confiança, sobre uma Escritura de Comparecimento.
Nela, o comprador será notificado a comparecer no dia tal, na hora X, para receber a Escritura Definitiva.
Por outro lado, sendo o documento de venda publico, qualquer pessoa pode solicitar uma cópia no cartório e proceder ao registro no Cartório de Registro de Imoveis.
O inconveniente é que isso gera algum custo, pelo qual o comprador pode, no futuro, responder.
Mas serviria para apresentar a matricula a Prefeitura, informando a qualificação do contribuinte atual.
Há que se considerar que o contribuinte que constar na Prefeitura como proprietário do imóvel suportará o lançamento tributário, dando origem a CDA, que instrui a Execução Fiscal.
E essa Execução Fiscal possibilita a temida penhora on line...
Depende dos valores envolvidos.
Então, quanto mais rápido for resolvida a pendenga, melhor para o vendedor.
Acho que minha resposta pode ter ficado um pouco confusa, razão pela qual melhor aguardar novas postagens, mais claras e objetivas.

Prezado colega, boa tarde.

Penso da mesma forme que o colega Gonçalo.
De posse da escritura já poderia ser tentado uma solução junto à prefeitura e à Semae, evitando assim maior litígio.
Provavelmente pode acontecer de exigirem a sentença da ação contra o comprador, aí levará um pouco mais de tempo...

Cordialmente.

Caro Tancredi, boa tarde,

O entendimento, hoje em dia, pacificado no STJ é de que deve constar no pólo passivo o proprietário do bem sobre o qual incide a dívida.

Assim, ocorrendo a venda do imóvel, tanto o vendedor quanto o comprador podem proceder ao registro.

Creio que o vendedor é o obrigado principal e deverá pagar o tributo, cabendo ação regressiva em face do atual proprietário, como forma de inibir o enriquecimento ilícito.

Prezados Drs.,

Agradeço imensamente a preocupação de cada um de vocês, que "perderam" o preciso tempo, de parar e ler o meu texto.

Foi muito esclarecedor cada opinião dos senhores.

E chego a conclusão de que irei proceder da seguinte forma:

Irei propor uma Ação de Obrigação de Fazer em face do Comprador para que registre a matrícula X no cartório de registro de imóveis Y, e que a partir da data a escritura pública, que seja o Comprador responsável por todas os ônus referente ao bem imóvel.

Já em relação à Prefeitura Municipal e o Semae, irei propor uma Ação de Obrigação de Fazer para que transfiram o polo passivo da presente Ação para o "Comprador" em virtude das Ações que estão correndo contra o mesmo na X vara civel da comarca de XXXXXX. ( Está fora de cogitação estes pedidos?)

Obrigado mais uma vez.

Caro Tancredi,

Penso que além da alternativas trazidas pelos eminentes doutores, o Sr. poderia invocar a intervenção de terceiros, observando qual das modalidades é cabível ao seu caso, tendo em vista que já está em sede de execução fiscal.
De todo modo, caso opte pela Ação de Obrigação de Fazer deve se solicitar a suspensão do processo fiscal até o trânsito em julgado da sentença de conhecimento a qual o Sr. ingressou.

Espero ter ajudado de alguma forma

Att

Dr. Dyhemerson

Em sendo a cobrança de água e esgoto obrigação pessoal e não propter rem, quando embargar deve-se provar com o contrato de compra e venda a alienação do bem. Dessa forma se demonstra a ilegitimidade passiva. Assim, caberá a Procuradoria mover a ação contra o legitimado passivo (comprador). O juiz extinguirá o processo sem julgamento do mérito, pois não cabe nomeação à autoria em ação de execução; apenas na de conhecimento.