Rescisão Contratual- imovel -devolução de valores

Discussão em 'Direito Civil, Empresarial e do Consumidor' iniciado por valdirene nery, 29 de Agosto de 2016.

  1. valdirene nery

    valdirene nery Membro Pleno

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    Boa noite!

    nobres colegas, preciso muito de um auxilio para o desfecho do caso abaixo:

    meu cliente ficou desempregado e solicitou a rescisão do contrato por meio do qual tinha adquirido um bem imovel, qual seja um apartamento.

    ocorre que ao solicitar a rescisão,dos valores que o mesmo ja tinha pago, aproximadamente R$ 45.000,00, a construtora se colocou a disposição para devolver apenas R$ 500,00, de maneira que o mesmo não concordou.

    A construtora enviou um e-mail para o cliente, informando os cálculos e a razão da devolução do valor tão irrisório, e informou ao mesmo que caso aceitasse prepararia o distrato, todavia ao assinar tal documento, renunciaria seu direito de ação para cobrança de eventuais valores.

    O cliente se recusou em assinar tal distrato, e preferiu ajuizar ação de rescisão contratual com devolução de valores.

    Liminarmente, pedi que a construtora se abstenha de incluir o nome do cliente no rol de maus pagadores, e como pedido principal, pedi a rescisão contratual e a devolução dos valores pagos.

    O juiz despachou dizendo que uma vez que o contrato esta vigente, não podem determinar que a empresa se abstenha de negativar o nome dos compradores, pois enquanto vigente o contrato se o cliente não paga de fato ele esta inadimplente.

    Ora questiono: como o cliente vai cancelar o contrato, se as cláusulas do distrato são abusivas? e se foi para isso mesmo que ele buscou o judiciário.

    O cliente chegou até cogitar de assinar tal distrato, mas eu realmente acho muito arriscado e ahco que deve ser declarado rescindido pelo juízo.
  2. Milton Levy de Souza

    Milton Levy de Souza Membro Pleno

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    Doutora Valdirene Nery;

    Vide uma ação de similaridade, e o que a doutora pode aproveitar.
  3. Milton Levy de Souza

    Milton Levy de Souza Membro Pleno

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    Vide uma ação de similaridade, e o que a doutora pode aproveitar.
  4. Milton Levy de Souza

    Milton Levy de Souza Membro Pleno

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    Doutora Valdirene Nery;

    Vide uma ação de similaridade, e o que a doutora pode aproveitar.



    EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DA COMARCA DE ........., ESTADO DE ....



    AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS


    .................


    ), vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, propor apresente AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS em face de ..............S.A., pessoa jurídica de direito privado, ...



    pelas razões de fato e direito a seguir aduzidas:



    DA ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA:


    DOS FATOS


    Em 2013 a Requerente procurou uma das unidades de vendas da ................, nesta Cidade de ............, para cogitar e saber mais a respeito Até então, esses gastos não informados pela

    Requerida poderiam ser suportados pela Requerente, embora com muito sacrifício.




    Cansada de contatar a Requerida sem ter uma resposta a sua solicitação de ressarcimento, a Requerente vem ao Poder Judiciário para ter sua pretensão atendida (docs. 13/16).




    Esclarece que os valores que deveriam ter sido pagos em novembro de 2013 e meses seguintes, a Autora deixou de pagar, pois não concordava com a diferença de R$ 8.830,24, referente ao reajuste no contrato de compra e venda e à diferença dos valores aprovados

    pela instituição financeira.



    DO DIREITO


    Da relação de consumo.


    Preliminarmente, vale ressaltar que a presente relação é a de consumo, baseando-se na Lei 078/90, a qual prevê responsabilidade objetiva da Ré pelos danos causados à Autora.

    Da devolução integral dos valores pagos Ficou claro que a Requerente desistiu do contrato

    porque houve alteração unilateral do valor inicial a ser pago, primeiro porque POR CULPA EXCLUSIVA DA RÉ houve atraso NA ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIMENTO, causando um reajuste do valor do contrato e depois porque não foi possível liberar seu financiamento, da forma como prevista no contrato inicial.




    Nesse sentido encontra-se pacificado em nossos Tribunais que as construtoras deverão devolver INTEGRALMENTE os valores já pagos aos compradores se estes não tiveram culpano atraso do financiamento ou tenha desistido por não conseguir sua liberação:“



    APELAÇÃO Ação ordinária de Rescisão Contratual c.c. Inexigibilidade de Cobrança, Restituição de Valores e Indenização Por Danos Morais

    Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda - Pedido de rescisão contratual por culpa da ré, devolução em dobro dos valores pagos, exclusão dos apontamentos no órgão de proteção ao crédito e danos morais - Sentença de parcial procedência para declarar a rescisão do contrato, inexigibilidade dos débitos e, condenar as

    rés a devolverem à autora as quantias por ela pagas , incluindo, as despesas de comissão de corretagem Inconformismo das partes: da ré “MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÃO S/A” suscitando preliminar de ilegitimidade passiva com relação a cobrança de comissão de corretagem, uma vez que tais valores não foram pagos a ela, sustentando, por outro lado, a legalidade de

    tal cobrança; da ré “GURUPI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS” para que seja afastada a devolução dos valores recebidos a título de comissão de corretagem, devidos pela autora em razão do serviço prestado, ainda que rescindido o contrato posteriormente; da autora para que seja acolhido o pedido de indenização por danos morais, e determinada a restituição em dobro dos valores pago s às rés Recursos desprovidos.”

    (TJ/SP APELAÇÃO COM REVISÃO Nº 0051971-28.2012.8.26.0576, APELADAS/APELANTES: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A e GURUPI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.) Grifamos


    .

    Da taxa de corretagem Conforme explanado, foi cobrado da Requerente uma taxa referente a despesas de corretagem. No entanto , referida taxa deve ser considerada indevida. Há de se ressaltar que a Requerente não procurou em momento algum um corretor para prestar nenhum tipo de serviço.

    Sendo assima, não deve suportar os valores cobrados pela Requerida em favor de corretor. Nota-se que a corretagem exige que o corretor não esteja subordinado por qualquer relação de dependência com o contratante, conforme dispõe o artigo 722 do Código Civil:


    Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência,

    obriga se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.


    A partir do momento em que a Requerida exige que pague os respectivos valores à imobiliária ou corretor, estamos diante de uma “venda casada”, o que é totalmente vedado pelo CDC:


    “Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:


    I – condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos;” e




    Art. 51-. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: (...)


    III– transfiram responsabilidades a terceiros;”


    Nesse sentido, o Ministério Público do Estado de São Paulo, representado pela Promotoria de Justiça de Defesa do Direito do consumidor ajuizou uma AÇÃO CIVIL PÚBLICA contra a Ré, requerendo entre os pedidos a “alteração da formatação de sua prática comercial, de modo que seja assinado contrato de corretagem antes de se iniciar a negociação pela venda do imóvel, em optando o consumidor pelos serviços de corretagem”. Com essa Ação Civil Pública a Juíza Daise Farjado Nogueira Jacot,da 15º Vara Cível de São Paulo, em liminar decidiu pela proibição da cobrança de taxa de corretagem. A 8º

    Câmara de Direito Privado do TJ/SP negou provimento ao agravo de instrumento interposto pela “MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A”, dando razão à decisão proferida pela Juíza. Ademais, a corroborar o posicionamento, impende trazer à baila a respeitável ementa da judiciosa de cisão proferida pelo Egrégio Tribunal cuja transcrição segue, abaixo, in verbis:


    “AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA CUMULADA COM REPETIÇÃO DE INDÉBITO E DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL Cobrança de taxa de corretagem a título de serviço de assistência imobiliária Abusividade caracterizada Despesas exigidas da compradora que beneficiam apenas a promitente vendedora Descabimento Devolução da quantia desembolsada para o pagamento da taxa Sentença mantida Apelo mprovido.”(8ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, Relator Luiz Ambra, Apelação nº 0031001-07.2012.8.26.0576. Julgado em 19/06/2013).


    Frise-se que a Requerida é quem contrata e se beneficia pelo serviço prestado pela imobiliária ou corretor, transferindo de maneira imprópria o ônus de pagamento ao consumidor, o que, sem dúvida é uma prática abusiva.

    E ainda que, em hipótese contrária, fosse devida a taxa de corretagem e de cadastro do contrato, essas deveriam ser devolvidas integramente com o sinal, pois conforme demonstrado , a Requerente solicitou rescisão do contrato por culpa exclusiva da Ré, que

    atrasou a assinatura do financiamento, causando reajuste no valor do imóvel e inviabilizando o financiamento conforme contratado inicialmente.

    .....
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