Restituição de sinal em compra de imóvel

Bom dia colegas.
Sabe-se que no caso de distrato no caso de compra e venda de imóvel na planta o comprador tem direito a restituição dos valores pagos de entrada, sendo permitida a retenção de 10 a 25% pela vendedora a depender de cada caso. A minha dúvida é no caso de compra de imóvel já pronto em imobiliária. Minha cliente pagou um valor de sinal/arras e desistiu da compra em seguida fazendo o distrato. A imobiliária reteve o valor integral. Qual o entendimento nesses casos??

A desistência foi porque o financiamento ia ficar muito caro e ele conseguiu melhores condições em outro negócio.

Bom dia doutor:
A regra diz que se o arrependimento partir do vendedor, deverá devolver em dobro o valor recebido como sinal e principio de pagamento. Mas se a desistência da transação partir do comprador, perderá esse o sinal dado.
Se o comprador tinha alguma dúvida, deveria fazer constar do recibo que em caso de desistência receberia o sinal em devolução integral. A imobiliária com certeza concordaria, para não correr o risco de perder uma venda.
Por outro lado (sempre tem outro lado...) pergunta-se:
O comprador foi atendido por alguém que se identificou como Corretor Habilitado, ou por alguém no exercício ilegal da profissão?
Com alguns malabarismos jurídicos poder-se-ia demonstrar que a imobiliária, não sendo legitima proprietária do imóvel, mas mero agente encarregado da venda, não se beneficiaria da retenção integral do sinal recebido, que poderia ser caracterizado como enriquecimento ilícito.
Do recibo consta o CNPJ/CPF da imobiliária, para que o pagamento do sinal seja consignado da Declaração de Imp. de Renda do comprador?
Passo a palavra aos demais membros...

Foi atendida diretamente na imobiliária encarregada pela venda dos apartamentos naquele Condomínio, a minha intenção é tentar caracterizar o enriquecimento ilícito.
No recibo não consta CNPJ/CPF algum.

Ademais, ela chegou a pagar também algumas taxas de condomínio, sem adentrar no imóvel.

Prezado colega,bom dia.

Veja este artigo sobre o assunto.
Embora o que foi corretamente dito pelo colega Gonçalo esteja previsto no CC, provavelmente poderá se encaixar ao seu interesse.

http://lfg.jusbrasil.com.br/noticia...bilidade-de-arcar-com-as-prestacoes-pactuadas

Cordialmente.

Então, doutor, a Imobiliária, como pessoa jurídica que é, não pode, mesmo, atender o comprador.
O Atendimento é feito por uma pessoa física, que deve, obrigatoriamente, estar habilitada ao exercício da nobre profissão de corretor de imóveis.
Seu cliente tem condições de descobrir o nome de quem lhe atendeu?
Com esse nome pode-se consultar o site do CRECI, para verificar se o individuo é, de fato, corretor credenciado.
O exercício ilegal da profissão deve ser denunciado na Delegacia de Policia.
Se a Pessoa Jurídica facilitou o exercício ilegal da profissão, admitindo a seu serviço profissional não habilitado, também deve ser denunciada no CRECI.
Se o recibo não identifica o recebedor do sinal, estaríamos frente a um ato nulo, e ato nulo, como se sabe, não se presta a gerar direitos.
Pode ser que uma Notificação Extrajudicial (via Cantorio de Titulo e Documentos) endereçada a imobiliária, apontando as nulidades e as providencias cabiveis, concedendo-lhe um prazo de x dias para solucionar amigavelmente a questão possa surtir efeito na obtenção da devolução integral dos valores pagos,

Dr. Bruno;

Vide abaixo.

COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEIS RESOLUÇÃO/ RESCISÃO / RESILIÇÃO





Inolvidável que o compromisso pactuado pode ser rescindido extrajudicialmente, desde que com a concordância de ambas as partes, mediante distrato . Não ocorrendo o mútuo consentimento, a resolução do contrato deverá ser judicial, mormente quando no instrumento contratual não consta cláusula que autorize a resolução contratual automática e de pleno direito, no caso de inadimplemento. Ademais, mesmo que assim fosse,a cláusula de resolução automática não vem sendo admitida unanimemente .



In Tratado Teórico e Prático dos Contratos Maria Helena Diniz Pág. 160 temos : . . . “ A condição resolutiva poderá ser tácita e expressa. Pelo nosso Código Civil (1916) art. 1.092 , parágrafo único, a condição resolutiva tácita está subentendida em todos os contratos bilaterais ou sinalagmáticos para o caso em que um dos contraentes não cumpra sua obrigação, autorizando, então, o lesado pela inexecução a pedir rescisão contratual e indenização das perdas e danos. Isto porque, nesses contratos, a prestação de uma das partes tem por causa a contra-prestação que lhe foi prometida; daí haver prejuízo com o não-cumprimento da obrigação de uma delas.

Todavia, o pronunciamento da rescisão da avença deverá ser judicial; portanto, o contrato não se rescindirá de pleno direito” .

Arrepender-se, simplesmente e unilateralmente implica em pagamento de perdas e danos .

Promover a resolução contratual por inadimplemento da outra parte, como sabemos, não se confunde com arrependimento.

E continua Maria Helena Diniz, às págs. 262 : . . . “ Com a lei 649, de 11 de março de 1949, foi, efetivamente, criado o direito real de promessa de venda, alterando o art. 22 do Decreto-Lei nº 58/37,ao dispor em seu art. 1º que “os contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra evenda e cessão de direitos de imóveis não-loteados,cujo preço tenha sido pago no ato de sua constituição ou deva sê-lo em uma ou mais prestações, desde que inscritos em qualquer tempo, atribuem aos compromissários direito real, oponível a terceiros,e lhes confere o direito de adjudicação compulsória”

(com a modificação introduzida pela Lei nº 6.014, de 27-12-1973)”. Observe-se que no caso acima o Registro Imobiliário torna o contrato oponível a terceiros. Não se trata, portanto, de requisito necessário à proteção do direito entre as partes envolvidas. Esse direito existe independentemente do Registro Imobiliário, originado, é claro, do instrumento contratual, como segue, ainda, omagistério de Maria Helena Diniz - págs. 265 :






REQUISITOS ESSENCIAIS

... “Possui esse novo direito real os seguintes requisitos: 1) Irretratabilidade do contrato, pela ausência da cláusula de arrependimento(RT, 216:230, 244:152, 313:202, 373:94, 393:312, 399:142, 420:161, RTJ, 47:822, 48:453; RF, 161:259 e 156:268; STF, Súmula 166). De modo que, se houver cláusula expressa permitindo o arrependimento, pode o compromitente-vendedor voltar atrás e desfazer o negócio, desde que pague a indenização de perdas e danos sofridos pelo compromissário-comprador. Todavia, pela Súmula 412 do STF, no compromisso de compra e venda com cláusula de arrependimento, a devolução do sinal, por quem o deu, ou a sua restituição em dobro, por quem o recebeu, exclui indenização maior, a título de perdas e danos, salvo os juros moratórios e os encargos do processo.”


E, finalmente, quanto à extinção, temos nas págs. 275 do mesmo tratado“ Extinção “ . . .

“Pela resolução, sendo necessário observar que ela não poderá ser feita sem a intervenção judicial , de forma que nenhuma das partes poderá, unilateralmente, considerar rescindido o compromisso havendo inexecução da outra; deverão pedir sua resolução, já que, sem a sentença resolutória, o contrato não se dissolverá.” RT, 491:149 - Tratando-se de compromisso de compra e venda de imóvel não loteado, o promitente-vendedor só poderá pedir a rescisão por falta de pagamento, após constituir o comprador em mora, ensejando-lhe, no prazo de 15 dias, oportunidade para satisfazer a obrigação. No mesmo sentido: RT, 506:229, 510:225, 521:245, 517:153, 530:141, 488:199, 484:98, 483:133-9, 501:134, 479:162, 477:184, 534:133, 521:245, 511:144. JB, 152:245 - É impossível que o promitente-vendedor considere rescindido, unilateralmente, o compromisso de compra e venda, por falta de pagamento, ainda que notificado o devedor; pois a falta de cláusula resolutiva expressa torna indiscutível a necessidade de rescisão judicial )1ºTACSP).



“ Vale trazer julgado pertinente à questão em tela : RT647/114 COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -- Rescisão unilateral -- Inadmissibilidade -- Inadimplemento de cláusula de pagamento imputável ao comprador que, entretanto, purgou a mora em consignatória julgada procedente e com trânsito em julgado -- Irrelevância de existência ou não de cláusula expressa que enseje a rescisão de pleno direito em caso de mora do devedor -- Indispensabilidade de manifestação judicial, eis que a resolução pressupõe prova de infração, fato este que carece de ser estabelecido em ação judicial -- Irrelevância como justificativa de tal pretensão de ter sido promovida a notificação do devedor -- Decisão mantida -- Inteligência do Dec.-lei 745/69. Tribunal: 1.TACivSP (Relator: Carlos Gonçalves)



Atenciosamente;

Milton Levy de Souza

Encontrei este artigo também.

"Após desistir de imóvel, comprador tem direito à devolução de parcelas pagas corrigidas

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve, por unanimidade, a decisão que considerou abusiva cláusula de contrato de compra de imóvel comercializado pela empresa Franere – Comércio Construções Imobiliária Ltda. que previa a retenção de 30% dos valores pagos em caso de desistência do negócio. O Tribunal de Justiça do Maranhão (TJMA), ao desconstituir a cláusula contratual, determinou a devolução das parcelas pagas pela compradora corrigidas na forma do contrato.

Uma cliente da empresa imobiliária desistiu de um apartamento adquirido em 2002 e ajuizou ação para reaver os valores pagos por considerar abusiva a cláusula do contrato que previa a retenção de 30% do valor por parte da empresa vendedora. A cliente pediu a devolução das parcelas já pagas com o devido reajuste e consentiu com a retenção de 10% do valor pago a título de despesas administrativas. A compradora também pediu o pagamento de juros de 1% ao mês pela demora no ressarcimento. Em primeira instância, o pedido foi parcialmente atendido, o que foi mantido pelo TJMA.

Segundo considerou o tribunal maranhense, a cláusula do contrato que estabeleceu que a empresa poderia reter 30% do valor já pago era abusiva e deveria ser anulada. Também determinou o pagamento de 1% como juros de mora. Considerou-se que o princípio do pacto sunt servanda (o pacto deve ser cumprido), que rege os contratos, deveria ser flexibilizado em caso de abusos no acordo.

A empresa recorreu ao STJ, argumentado não haver ilegalidade na cláusula que prevê, em contrato de compra e venda de imóvel, a retenção de 30% dos valores recebidos. Alegou-se ainda que a empresa não teria dado causa à rescisão do contrato, sendo de responsabilidade exclusiva da cliente. Teriam sido violados os artigos 53 do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e o 418 do Código Civil (CC).

O artigo do CDC determina que não há perda total do valor das prestações nos contratos de compra e venda quando, por causa de inadimplemento, é pedido que o contrato seja terminado. Já o artigo do CC determina que o vendedor tem o direito de reter o sinal no caso do desfazimento do contrato, na hipótese de sua não execução. Também foi apontado pela empresa dissídio jurisprudencial (julgados com diferentes conclusões sobre o mesmo tema).

Ao decidir, o ministro relator Massami Uyeda afirmou que a jurisprudência do STJ garante ao comprador o direito de entrar com ação para ser restituído parcialmente das importâncias pagas no caso de deixar de cumprir o contrato, por impossibilidade de cumpri-lo. Observou o ministro que, no caso, o que foi pago pela cliente era o sinal e várias parcelas. No caso, o desfazimento contratual ocorreu pela impossibilidade da autora de arcar com as prestações pactuadas, hipótese em que o sinal deve ser devolvido sob pena de enriquecimento ilícito”, comentou.

O ministro afirmou que o artigo 53 do CDC não revogou o 418 do CC, mas se um beneficia quem não deu motivo ao não cumprimento do contrato, o outro garante que o consumidor não perca tudo. O magistrado destacou que a jurisprudência do STJ tem entendido que a retenção de um percentual entre 10% e 20% do valor pago seria razoável para cobrir despesas administrativas. Com essa fundamentação, o ministro negou o recurso da empresa."

Pelo que pude entender pela postagem inicial, as partes não teriam chegado a fase de celebração de um Contrato de Compromisso de Compra e Venda. Entendi ter havido tão somente o arras, seguido de desistência do comprador, sem prosseguimentos dos ulteriores termos.
Nessa esteira, se não houve Contrato de Compromisso...
Por isso, poderia ser interessante ressaltar as gritantes nulidades do Recibo de Sinal, aliás o único documento existente sobre a questão.
Corrijam-me se estiver equivocado...

Caro GONCALO. Me perdoe, creio que me expressei errado inicialmente. Houve sim a assinatura do contrato de compromisso de compra e venda. A cliente pagou o sinal acreditando no papo do corretor de que caso desistisse da compra receberia de volta uma parte do valor, e no dia seguinte assinou o contrato. Chegou a, inclusive, pagar uma taxa condominial. Após três meses, quando viu que não ia poder arcar com financiamento, desistiu da compra e assinou um termo de distrato na imobiliária.