Usucapião Ou Adjudicação Compulsória?

Boa Tarde!!!



Sou advogado recém aprovado em exame de ordem em São Paulo, e tenho uma dúvida e espero que alguém possa me auxiliar na questão, pois é um tanto quanto complexa, senão vejamos:



“A” comprou um terreno em 19/06/1987, terreno este oriundo de um loteamento, onde “A” quitou totalmente o terreno, e no contrato particular de cessão de direitos referida quitação consta explicitamente. No entanto até hoje não foi realizado a outorga da escritura definitiva a “A”, e o referido contrato nunca foi registrado na junta de imóveis.



“A” e seu marido “B” já faleceram, a primeira em 23/04/2006, e o último recentemente, em 2006 os herdeiros necessários realizaram o inventário onde foi partilhado os bens na proporção de 50% a cada herdeiro, e com a morte de “B” estão realizando novamente novo inventário.



Ocorre que meu cliente é um dos herdeiros dos “de cujus”, e este ficou com o terreno supramencionado, e como podem ver eu não posso entrar com usucapião pq este tem vários imóveis, e nem adjudicação compulsória porque o contrato não foi registrado na CRI, e de acordo com o novo código civil é requisito essencial para mover referida ação.



Em meus estudos do artigo 464 do C.C e 639 do CPC, vi uma luz no final do túnel com a possibilidade de entrar com ação de outorga de escritura com fulcro em referidos artigos, peço a meus colegas que me auxiliem em referida questão.



Desde já agradeço!!!

Boa tarde.analisando o caso acho mais adequado entrar com ação de adjudicação compulsória, conforme arts. 15 e 16 do Decreto-Lei 58/1937, in verbis:“Art. 15. Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda.Art. 16. Recusando-se os compromitentes a passar a escritura definitiva no caso do art. 15, serão intimados, por despacho judicial e a requerimento do compromissário, a dá-la nos 10 dias seguintes à intimação, correndo o prazo em cartório. § 1º Se nada alegarem dentro desse prazo, o juiz, por sentença, adjudicará os lotes aos compradores, mandando:a) tomar por têrmo a adjudicação, dela constando, além de outras especificações, as cláusulas do compromisso, que devessem figurar no contrato de compra e venda, e o depósito do restante do preço, se ainda não integralmente pago; b) expedir, pagos os impostos devidos, o de transmissão inclusive, em favor dos compradores, como título de propriedade, a carta de adjudicação; c) cancelar a inscrição hipotecária tão somente a respeito dos lotes adjudicados nos termos da escritura aludida no § 3º, do art. 1º.”contudo, se não obter êxito atraves deste procedimento, nada o impede de utilizar a usucapiao extraordinaria, art. 1238 do Codigo Civil, tendo em vista que os requisitos para esta usucapiao sao, apenas, posse ad usucapionem (e esta se transmite aos herdeiros) e decurso de prazo de 15 anos.Espero ter ajudado.Abraços.Rubia Brambila

Boa Tarde Rubia!!!

Mas a minha dúvida ainda persiste quanto ao fato de meu cliente ter 03 terrenos registrados em seu nome, embora seja herança o fato de ter outros terrenos em seu nome não o impede de entrar com a ação de usucapião???, e quanto a outra altenativa de ação de adjudicação o artigo 463 paragrafo ùnico do C.C, fala da obrigatoriedade do registro em cartório do contraato para entar com referida ação, com o advento do Código Civil de 2002, sendo esta outro impeditivo, obstáculo para ação, justamente essa é minha dúvia Rubia, o que vc acha??

Desde Já muito agrato.Jonathan.

Oi Jonathan.Bom, quanto à USUCAPIÃO, não há qualquer impedimento a existencia de demais imóveis. inclusive, o art. 1242 do CC é mais adequado, tendo em vista q diminui o tempo para aquisiçao do imovel por usucapiao para 10 anos quando o possuidor possui justo titulo (no caso o contrato de compra e venda). Porém, como no presente caso a posse existe a mais de 20 anos, pode ser até mesmo pelo art. 1238. Além disso, se o seu cliente realizou benfeitorias no imovel ou mora nele o prazo tb cai para 10 anos, nos termos do art. 1238, § unico.Quanto à ADJUDICAÇÃO COMPUlSÓRIA, a jurisprudencia entende nao ser necessario o registro do contrato de compra e venda.Súmula 239 STJ. Mora do adquirente. Falta de registro do compromisso. O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”“Adjudicação compulsória. Ação contra promitente vendedor. Dispensa de registro. Jornada I STJ 95: “O direito à adjudicação compulsória (CC 1418), quando exercido em face do promitente-vendedor, não se condiciona a registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (STJ 239)”.Ainda em conformidade com o artigo 1417 do CCB, a Súmula 76 do STJ, esclarece: “a falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora do devedor”. Boa sorte!Rubia

Bom dia Dr.
Ia responder, mas a Dra. Brambila, com muita propriedade, esgotou o assunto, acredito eu, espancado todas as suas dúvidas.
Apenas complementando, só no caso de Usucapião Constitucional, que pode ser realizado uma unica vez, limitado aos imoveis de até 250 m2, o autor da usucapião não pode ser proprietário de imóvel.
Em qualquer outra especie de usucapião, não existe a exigência de ser o único imóvel do pretendente.
Mas insta lembrar que é uma ação muito demorada. Não raramente ultrapassando uma década.