Cobrança condominial

Olá prezados (as),


Me deparei com um caso peculiar e gostaria da opinião dos senhores (as). Trata-se de uma dessas controvérsias sobre o rateio das despesas condominiais quando as frações ideais são distintas. Aqui não vou trazer muitos detalhes sobre o mérito da questão, a respeito de ser correto ou incorreto tal forma de divisão, porque me deparei com jurisprudências nos dois sentidos. Parece importante análise dos casos concretos para dizer se a convenção prevaleceria ou não sobre situações que também poderiam se aproximar de enriquecimento sem causa. Se alguém teve experiência com ações parecidas e quiser compartilhar seria bom, mas estou mais preocupado com uma parte mais formal do litígio.


Trata-se de um condomínio, com pouco mais de 15 anos, que estipula na convenção o rateio sobre fração ideal. A último andar, por possuir tamanho em dobro deveria pagar dobrado. Acontece que desde o início ocupação isso nunca ocorreu. Não se sabe porque, mas o regimento nunca foi cumprido e se cobrava apenas um percentual a mais (40%). A cerca de 10 anos houve individualização da cobrança de água e os moradores da área maior (eram 5), solicitaram informalmente ao síndico a paridade condominial em razão de não haver mais qualquer elemento que diferenciasse o uso, que de pronto foi estabelecida. Não entro em detalhes, mas de fato, não parece haver qualquer elemento que diferencie os usos das áreas comuns e pela planta do prédio em hipótese alguma as áreas maiores poderiam ser dividas para que nova divisão gerasse mais condôminos e justificasse cobrança de valores diferenciados.


Também acho importante dizer que esse síndico que igualou os valores não era uma dessas pessoas favorecidas. Aqui entro eu. Recentemente um morador das áreas ordinárias, me procura não apenas para reestabelecer o rateio por fração, como também cobrar e ser e eventualmente agraciado com os eventuais valores que teria pago a mais, já que a convenção não foi respeitada. É aqui que está questão:

1) Os prazos para a cobrança seriam prescricionais, podendo se exigir uma cobrança imediata dos valores, no prazo dos últimos cinco anos?

2) O prazo seria decadencial, havendo ainda de se constituir o direito mediante ação própria?

3) Tem algum sentido se falar em direito adquirido por parte dos 5 moradores?


Estou quebrando a cabeça, mais como um exercício de estudo mesmo, porque esse senhor que procura pelo serviço é um amigo, muito mais curioso do que interessado. O que teriam a me dizer dessa situação?


Atenciosamente,