COBRANÇA DE DESPESAS DE CONDOMÍNIO.

Boa tarde Senhores.

Gostaria da gentileza de contar com a experiência dos Douttores para esclarecer os seguintes questionamentos.

No caso de haver em andamento ação de cobrança de despesas de condomínio, fase de cumprimento de sentença, sendo o réu revel, impugnação sobre cálculos rejeitada , não houve pagamento espontâneo, seguindo com a fase de Bacen.

Este réu no caso, é promissário comprador passando agora neste dia a promissário vendedor.

O novo promissário comprador firmou contrato de compra e venda com o anterior sem quitação dos débitos pendentes.

Quanto a este desfecho: o réu, agora não sendo mais o possuidor da unidade não manterá a condição de legitimado a constar nesse processo correto? Ou seja, a ação que então corre contra o mesmo será extinta mesmo estando nesta fase?

Pois, verifiquei que não caberia o novo promissário comprador assumir o polo passivo, se não consta nada a respeito de assumir essa dívida no contrato que realizou com o vendedor (réu).

Sendo assim teria que após esse tempo todo (3 anos) iniciar uma nova ação contra o atual possuidor desta unidade imóvel?

Com relação as custas já desemboladas nesta cobrança para o fim de que fossem portanto, cobradas em conjunto com o débitos, poderei cobrá-las do novo possuidor, incluindo novas custas que forem realizadas para a nova ação?

E ainda, com relação aos honorários advocatícios já determinado em sentença e na fase de cumprimento de sentença, poderei cobrar do antigo ou novo possuidor da unidade?

Uma vez extinto o processo, (se este for mesmo o único modo) como ficaria? O condomínio que assumiria estes custos, pois ele me contratou para esta cobrança? O que não encontro respaldo.

Qualquer outro esclarecimento que eu possa fazer para que os Drs possam me orientar eu farei.

Muito Obrigada.

Bom dia doutora:

De meu ponto de vista o documento comprobatório da propriedade imobiliária é a matricula do CRI.

Então, se a matricula ainda esta em nome do condômino executado, tecnicamente ele continua respondendo pelo débito. Nada mudou. Processo que segue.

Ad cautelam pode ser interessante averbar na matricula uma certidão dessa execução.

Mas caso já conste na matricula o nome do novo proprietário, ele responde pela dívida existente.

Na vigência da lei 4591 não se podia vender unidade condominial com dívidas.

Agora, na vigência da lei 10406, pode.

Mas o comprador responde pelas dívidas deixadas

(Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.)

Talvez fosse uma boa idéia enviar uma NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL via cartório de títulos e documentos ao novo proprietário, instruída com demonstrativo da dívida+despesas+sucumbência e informando-o que responderá, imediatamente, e nos termos da lei, pelas dívidas relativas a unidade.

Essa notificação tem 1000 utilidades: Cientifica-o da existência da dívida condominial, da existência de uma execução, do valor dessa dívida e responsabilidade sobre ela, e ainda servirá, passo adiante, para instruir a execução contra o novo proprietário.

Com a palavra os demais membros do FJ

Dr. muito obrigada pela atenção.

No caso, o registro CRI consta em nome da construtora ainda. Pois o apto continua financiado junto a ela (anuente). Não acionei a construtora em razão de ter a compreensão que uma vez ciente o condomínio de quem é o possuidor legitimo (por força de contrato compra e venda) o mesmo é o responsável não a construtora mesmo que conste o registro ainda em seu nome. Esta posição adotei depois de muito pesquisar na jurisprudência que anteriormente sim, aceitava uma "escolha" do condomínio de quem acionar , atualmente não mais persiste este entendimento.

Assim sendo, vou tentar contato com o novo proprietário. Que deveria assumir diretamente o pagto antes de ser acionado.

A questão final seria então, se eu tiver que acionar o novo promissário comprador, poderei levar todos os custos para o novo processo? custas já desembolsadas com a anterior ação por exemplo ?

Grande abraço.

Apenas continuando.....e a questão da fase atual já ter determinado multa 10% pelo não pagto espontâneo, sucumbências, etc..... voltamos a estaca a zero certo? POis a grosso modo o antigo proprietário ou agora o atual "se livra" da multa referida e pagto de sucumbência na fase de cumprimento, tendo nova chance para pagá-la.

Entendo que a divida respaldada por sentença judicial transitada, está aureolada de exigibilidade.

Se o primitivo possuidor, ciente, não a quitou o débito e cedeu os direitos ao novo possuidor, esse, que adquiriu os direitos sobre o bem, assume, automaticamente o total da divida e seus acessórios. (CC,1345).

Em tese, bastaria juntar o compromisso de cessão celebrado entre os dois possuidores, mais a cópia da notificação extrajudicial, e instruir uma execução.

Mas acredito que, devidamente notificado ( e sobressaltado...) o novo possuidor deve procurá-la para quitar ou parcelar a dívida, ficando, assim, livre das despesas da nova execução.

“Assim sendo, vou tentar contato com o novo proprietário. Que deveria assumir diretamente o pagto antes de ser acionado”.

Minha opinião é que a Notificação “funciona” melhor que o simples contato verbal.

“se eu tiver que acionar o novo promissário comprador, poderei levar todos os custos para o novo processo? custas já desembolsadas com a anterior ação por exemplo ?”

Inclino-me a responder afirmativamente, aguardando as doutas opiniões dos demais membros do FJ sobre a questão.

Ah, doutora, obrigado pelo tratamento cerimonioso, de doutor...

Na realidade, não o mereço.

Sou apenas um simples avaliador, com curso técnico de direito imobiliário, e como tenho contato há anos com diversos escritórios de advocacia, acho que peguei um pouco do sotaque “juridiquês”. rsrs

Portanto, minhas opiniões devem ser lidas e interpretadas com as necessárias reservas.

Me parece que as ponderações do Gonçalo estão de acordo com a melhor interpretação jurídica para o caso, não merecendo nenhum reparo. Como o apto. é o bem que gera a contraprestação da taxa de condomínio, o proprietário é o responsável direto pelo pagamento desta despesa, ainda que o proprietário tivesse alienado o apto com a advertência de que o comprador estaria assumindo as dívidas de condomínio vencidas, entendo que esta cláusula só teria efeito, se houvesse anuência do condomínio, do contrário continua o antigo proprietário co-responsável pelo débito, podendo acionar regressivamente o comprador, eis que havia um termo de responsabilidade deste para com a dívida. De parte do condomínio, eu entendo que pode continuar executando o antigo proprietário (eis que a venda do imóvel sem a quitação do débito judicializado caracteriza ao meu ver fraude contra credor) e o novo comprador, sendo proprietário, assume as despesas acessórias do imóvel. Entendo que a melhor abordagem seria uma notificação extra-judicial, envia uma carta com AR, com memória do débito, solicitando que o mesmo entre em contato urgentemente para tratar do pagamento até uma data x, se não ligar até a data, tente o contato por telefone e posteriormente solicite a inclusão deste no pólo passivo da execução em tramitação.

Gentileza sua, doutor.

Aprendo muito aqui no FJ!

Realmente, colocar o 3º no pólo passivo é uma excelente sugestão. Alias, se mencionar na Notificação essa possibilidade, pode contar com 99% de chance de sair um acordo e solucionar a pendenga que já dura anos...