DIREITO IMOBILIÁRIO - INCORPORAÇÃO

Boa noite nobre colegas.

Gostaria que me ajudassem a compreender como funciona a venda de um terreno para uma incorporadora. A mesma alega que após fazer todas as diligências necessárias, teríamos o contrato de compra e venda e o pagamento do valor da venda do terreno seria pago após o registro de incorporação.

É isso mesmo? a escritura a dada a incorporadora sem antes receber pela transação do terreno ?

E, primeiramente eles enviaram uma "intenção de compra" , para terem garantia EM procederem a due diligence, mas após essas informações obtidas, caso não quisesse mais a venda (por qquer motivo - só exemplo), não estaría vinculada correto ?

Outra coisa, eles alegam tbm que o contrato seria feito tipo CONFISSÃO DE DIVIDA, mas não deveria ser um contrato que regesse o desfazimento do negócio, com perdas e danos, e tal em caso de não pagamento do preço? (digo ainda antes de qquer registro, antes de qquer inicio de obras, etc) ....Haja vista ser pagamento em dinheiro e não permutas.

Enfim, as etapas que essa transação seguiria.

Muito obrigada.

Due diligence imobiliária


Uma das primeiras medidas a serem tomadas pela incorporadora, a fim de que se faça uma boa preparação para a incorporação imobiliária, é a contratação de um escritório de advocacia especializado para a realização de due diligence imobiliária.

Afinal, é nessa fase que se apura a regularidade do terreno no qual se pretende empreender e de seus proprietários, bem como são verificados eventuais entraves legais que possam dificultar o registro da incorporação, ou trazer outros transtornos à incorporadora no futuro, depois de iniciada a obra.

É importante que, antes do fechamento definitivo do negócio e início da obra, haja uma análise jurídica ampla acerca das condições legais do terreno e do seu proprietário original, ou seja, aquele que negociará o bem com a incorporadora. É nisso que consiste a due diligence imobiliária.

No processo de incorporação imobiliária, a due diligence é, basicamente, uma análise documental do terreno e de seu proprietário, com a retirada de certidões negativas tributárias do bem, do seu proprietário, investigação sobre possíveis dívidas do proprietário (que podem ter o bem negociado como garantia), análise da matrícula do terreno, para verificação de possíveis irregularidades, e análise de processos judiciais que envolvam o bem e seu alienante, como forma de se antecipar quaisquer eventuais problemas jurídicos.

A validação prévia do negócio mediante due diligence feita por profissionais competentes e experientes pode evitar despesas financeiras inesperadas da incorporadora e eventuais entraves na negociação.

Se quiser saber mais sobre o tema due diligence imobiliária, confira nosso artigo dedicado.



Aquisição do terreno e principais modelos de negócio


Usualmente, a incorporadora é empresa atuante no ramo e adquire o terreno do seu proprietário original, com a pretensão de executar o empreendimento.

por favor leia maiores dealhes

A aquisição pode ser feita a partir de uma compra e venda, de uma cessão, permuta simples ou permuta com torna, sendo esta última opção a mais comum.

Explicaremos brevemente as modalidades mais utilizadas de permuta, que são a física e a financeira, mas caso queira se aprofundar no tema, veja o nosso artigo dedicado a este tipo de negócio imobiliário.

A elaboração da minuta contratual para aquisição do terreno junto ao seu proprietário original é também uma etapa muito importante, devendo o instrumento refletir muito bem e em detalhes as pretensões das partes e as normas ajustadas, para que não haja qualquer desentendimento ou equívoco interpretativo no futuro.

Ademais, como a aquisição do terreno pela incorporadora possui a finalidade da construção do empreendimento imobiliário e este depende de uma série de estudos de viabilidade para sua execução, como aprovação do projeto arquitetônico pela prefeitura municipal, estudos ambientais e due diligence jurídica, é importante que o instrumento a ser assinado contenha condições claras de saída para que a incorporadora esteja protegida caso conclua pela inviabilidade do projeto.

Por fim, a elaboração de uma boa minuta contratual é importante, porque a lei da incorporação imobiliária exige, no seu artigo 32, alínea “a”, que o contrato seja registrado em cartório (na prática, via escritura pública). Sem esse registro, a incorporadora não será considerada, formalmente, a proprietária do empreendimento.


POR FAVOR LEIA MAIORES DETALHES EM:

<< https://lageportilhojardim.com.br/blog/incorporacao-imobiliaria/>>

A venda de um terreno para uma incorporadora normalmente envolve os seguintes passos:

1. Negociação: O proprietário do terreno entra em contato com a incorporadora e eles negociam o preço e as condições da venda.
   
   
2. Avaliação do terreno: A incorporadora realiza uma avaliação do terreno para determinar se ele atende aos requisitos para construção.
   
   
3. Aprovação dos projetos: A incorporadora precisa obter aprovação dos projetos da construção antes de prosseguir com a compra.
   
   
4. Assinatura do contrato: Se tudo estiver de acordo, o proprietário e a incorporadora assinam um contrato de compra e venda.
   
   
5. Pagamento: A incorporadora paga ao proprietário o valor acordado pelo terreno.
   
   
6. Construção: A incorporadora inicia a construção dos empreendimentos imobiliários no terreno adquirido.
   

Lembre-se que estes são os passos gerais e que as condições podem variar de acordo com a legislação de cada país e região.

Certo. Desde já muito obrigada pela resposta. No caso o item 3, vem antes do item 4. Não vincula o vendedor do terreno...? Apenas o contrato vincularia correto?.

Boa pergunta.
Mas se a incorporadora conseguisse passar por todas as etapas e na hora de assinar o contrato o proprietário desistisse do negócio? Nesse caso entendo que seria cabível uma ação de repeçarão por eventuais prejuízos sofridos pelo incorporador contra o dono do terreno.
O que nos leva a ideia de um pré-contrato.

Sim, no caso um termo de compromisso apenas no sentido de garantir que o vendedor não desista da proposta. E vendo assim, o próximo passo de contrato de compra e venda propriamente dito, estabeleceria apenas a formalização pré-escritura definitiva, o que ocorreria após o efetivo pagamento do valor do terreno - neste caso, NUNCA ESCRITURA DEFINITIVA ANTES DO PAGAMENTO correto ?

Correto, no meu entendimento!