Duvida Com Relação A Garantia Em Contrato De Aluguel Residencial.

Caros Colegas,


Estou com duas dúvidas, com relação a contrato de locação residencial:

1- Na modalidade de garantia, meu cliente(LOCADOR) prefere receber o equivalente a dois meses  de alugueis.

No contrato de locação de 30 meses, após o término deste prazo é feito um reajuste de normalmente 8 a 10% para a renovação deste contrato.

A duvida é se o valor que foi deixado como garantia no inicio do contrato deve ser completado pelo locatario para continuar tendo dois meses como garantia, ou se pode permanecer o valor anterior, sendo que não corresponderá mais a dois meses de aluguel.

Eu entendo que deva haver a complementação desta quantia por parte do locatário, para que ele possa continuar a ter dois meses de aluguel como garantia.





2- Na Multa por atraso no pagamento do aluguel.

É correto cobrar 20% sobre o valor do aluguel como multa, para atraso no pagamento?  Isso não poderia ser visto como cobrança abusiva por parte do locador?




att.



Cristian Gomes

Caro Gomes, boa noite.

Com relação ao caução, este feito no ato de locação não será complementado até que findo o contrato com prazo estipulado, por isso talvez seja interessante pactuar a sua complementação ou estipular uma caução superior a dois meses de aluguel, sendo o máximo 03 meses de aluguel.
A multa pode ser livremente pactuada. Todavia, em regra utiliza-se a multa de 10% ou ainda por precaução, a de 2% do CDC.
Entendo particularmente, que a multa de 20% pode ser considerada sim abusiva e ensejar uma lide nos tribunais. Mas (reafirmando) a lei não impõe limites.
Abraços.

Amigo Silva e silva,

Muito obrigado pelos esclarecimentos.

E com relação a complementação do valor correpondente a caução, quando digo em complementar é justamente no término do contrato de 30 meses.

No momento da renovação contratual por mais 30 meses, o locador reajustou o valor do aluguel e entendo que consequentemente o valor da caução também deve ser equivalente a dois meses de aluguel do atual valor, assim como era no contrato anterior.

O valor que foi dado como dois meses de depósito ha 30 meses atras, após a renovação do contrato não corresponderá mais a dois meses e sim ha 48 dias,  por isso que acabou gerando esta dúvida se não deveria ser completado o valor para continuar tendo dois meses de depósito.


Esta é a dúvida,

Oque me diz.


cordialmente, Forte Abraço

Caro Gomes_SV,
Acredito que o seu raciocínio está correto.
Ouso sugerir, que no mesmo artigo do contrato que falar sobre a caução, deverá constar um parágrafo que expresse que ela sofrerá reajustes de acordo com o percentual fixado para o final do prazo do contrato, reajuste este que será pago pelo locatário no mês subsequente à renovação, juntamente com o valor atualizado do aluguel.
Sobre o tema caução em dinheiro encontrei um texto que pode ser acessado aqui.

Nobre Cristian Gomes,

No caso da complementação da garantia, entendo que seria cabível caso estivesse estipulado no Contrato. Em não estando o outro meio seria o Locador permitir que o locatário usufruísse da caução no findar da avença pactuada e ao realizar o novo contrato, instituir novamente a garantia já com o valor do aluguel reajustado, haja vista que a garantia foi um ônus suportado pelo locatário que antecipou o pagamento de alugueres que deveria pagar somente ao final do contrato, os quais, certamente pelo decurso do tempo estariam reajustados.

No que tange a multa, a mesma é excessiva e passível de declaração de abusividade, na medida em que fere dois princípios mitigadores da livre iniciativa das partes, quais sejam: função social dos contratos e razoabilidade.

Sei que não eh uma resposta agradável, mas numa sentença trilharia esses fundamentos.

Atenciosamente,

Ancelmo Neto.

Boa tarde doutor!
De fato, agora confirmado pelos colegas, mantenho a tese que para tanto, o senhor deverá constar em cláusula contratual a "complementação" da caução.
Abraços.

Valeu nobres amigos.


Mais uma vez, Obrigado a todos.


Forte abraço.

Prezado Gomes, bom dia,

A pergunta se refere à garantia por depósito-caução ou à cobrança de aluguéis antecipados?

Pergunto, pois se a modalidade de garantia for depósito-caução, locador e locatário abrem conta conjunta depositando o valor ao qual o locador não terá acesso, a não ser no caso de inadimplência do locatário. Do contrário, ao fim da locação, o locatário retira o dinheiro depositado ou desconta dos alugueis vincendos antes do termo final.

Já a cobrança de alugueis antecipados como forma de garantia não consta expressamente da lei do inquilinato, mas a prática é comum, havendo entendimento do rol legal ser exemplificativo e não taxativo.

Concordo com os demais colegas de que previsão contratual sobre a atualização dos valores é suficiente, sendo que isso ocorre ao final do contrato e não no reajuste anual. Se o contrato for de 30 meses, p.ex., ao final desse prazo haverá a atualização da garantia.

O percentual de 20% de honorários dará margem para discussão judicial, principalmente por ainda viger a lei da usura na qual consta o limite de 10%, diferente da sucumbência que obedece regramento próprio do CPC.