Iptu ou Itr? Qual o futuro tributário da produção rural em zona urbana

"Tenho um terreno de 500 m2 (matrícula única) em zona urbana numa rua de uso misto (permite comércio e moradia).

Pretendo dar a esse terreno 3 destinações, a saber:

1. psicultura no subsolo, com algo em torno de 60 (cx d'água 1.000L), produção média de 500 Kg de tilápias por mês;

2. pequeno comércio hortifruti no térreo (micro empresa faturamento até R$ 360 mil), inclusive venda dos peixes;

3. moradia.

Minha expectativa é pagar ITR em função da"destinação econômica do imóvel", no caso a criação de peixes.

Gostaria de entender melhor os desafios que encontrarei.

Será que consigo substituir o IPTU pelo ITR (que é mais barato)?

Quais os parâmetros e requisitos mínimos para qualificar a destinação e afetar todo o imóvel?

O município perde receita com essa solução, será que me tornarei um alvo de constantes reavaliações e tentativas da prefeitura em me cobrar o IPTU?

Cada vez mais surgem soluções de produção agrícola em área urbana, por exemplo as" fazendas verticais ", qual a expectativa tributária para esse novo modo de produção?

Não citei o município para entender a dinâmica geral, afinal os municípios podem mudar suas leis de iptu com alguma frequência, portanto nenhum serve de referência.

Recente caso julgado pelo STJ:" Para decidir o tipo de imposto a ser cobrado, o STJ passou a considerar a destinação do imóvel ao julgar o Recurso Especial n. 1.112.646/SP. Mesmo localizada em área urbana, se a propriedade for comprovadamente utilizada para exploração extrativa, vegetal, agrícola, pecuária ou agroindustrial, o imposto a ser pago é o ITR, e não o IPTU. Dessa forma, produtores que estiverem nessa situação podem ter direito a substituir o IPTU pelo ITR, além de ter restituídos os valores pagos a mais ao município nos últimos cinco anos."

Eu sei que vc é advogado (a), não cartomante, mas o que esperar no futuro?