Penhora de imóvel da própria exequente

Discussão em 'Direito Civil, Empresarial e do Consumidor' iniciado por Valéria Labate, 18 de Agosto de 2017.

  1. Valéria Labate

    Valéria Labate Membro Pleno

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    Uma empresa que é proprietária de 2 conjuntos comerciais vendidos por contrato particular que não foram registrados pelo comprador, também antigo locatário.

    Ocorre que o locatário não pagou o condomínio e a empresa proprietária teve outro imóvel (que nada tinha a ver com a dívida), arrematado para servir de pagamento das dívidas.

    Com base nisso, a empresa propôs ação com pedido de rescisão contratual cumulada com pedido de pagamento de condomínio e IPTU. Referida ação foi julgada parcialmente procedente, onde o pedido de rescisão não foi acolhido, mas o de pagamento do pagamento dos condomínios e IPTU, sim.

    Trecho da decisão: O pedido referente à expedição de mandado judicial ao registro de Imóveis de São Paulo para que o referido cartório se abstenha de averbar o contrato de venda e compra firmado pelas partes não foi acolhido, por óbvio, uma vez que a sentença atacada concluiu pela permanência do vínculo contratual aludido, tal como se observa do exposto a fls. Logo, a ausência de menção ao exposto no dispositivo nada mais é do que reflexo do desacolhimento de tal pretensão.

    A decisão já transitou em julgado e encontra-se em fase de liquidação de sentença para que o comprador reembolse o vendedor dos pagamentos de condomínio e iptu.

    A decisão proferida na sentença de que o compromisso de compra e venda é válido pode ser utilizada para averbação à margem da matrícula ou será necessária a expedição de ofício pelo juízo? Também não vejo sentido em ingressar com outra ação a fim de obrigar o comprador ao registro, se já possuo uma sentença declaratória que diz que o compromisso particular é válido. O objetivo é que a empresa possa penhorar o próprio imóvel para que seja reembolsada dos valores pagos a título de condomínio e IPTU.
  2. GONCALO

    GONCALO Avaliador

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    Boa tarde doutora:

    Situações esdrúxulas, soluções similares.

    Tenho para mim que se já foi outorgada a competente Escritura Pública, nada impede que a própria empresa ( ou qualquer pessoa estranha a transação) apresente o titulo ao Registro de Imoveis, registrando a transação na respectiva Matricula, desde que arque com os custos financeiros do ato.
    Mas, passo adiante, terá um bem para a devida constrição judicial. Bingo!
    Se ainda não foi lavrada a Escritura, nada impede também que a Empresa apresente sua via do contrato particular para a devida averbação.
    Nesse caso, a futura penhora incidiria sobre os Direitos do comprador.
    Vamos aguardar aí novos pronunciamentos...
  3. Valéria Labate

    Valéria Labate Membro Pleno

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    Gonçalo, muito obrigada pela resposta. A situação é surreal. Não houve escritura pública. O compromisso de compra e venda particular quase que chega a ser um contratinho feito em "papel de pão". Como o comprador que antes era locatário não pagou IPTU e Condominio, a empresa teve um outro imóvel seu arrematado em praça. Com base nisso foi proposta ação declaratória de rescisão contratual. A sentença deixou de declarar a rescisão, só condenou o compromissário comprador no pagamento do IPTU e Condominio. Em acórdão já transitado em julgado, o Tribunal se limitou a esclarecer a rescisão do contrato também não se justificava diante do inadimplemento dos réus, uma vez que, para eximir-se por completo das dívidas de IPTU e de condomínio, poderia a autora obriga-los a providenciar o registro dos contratos de compra e venda junto ao CRI, o que, contudo, não foi por ela providenciado.
    Agora o processo se encontra em fase de liquidação de sentença. O imóvel continua em nome da empresa exequente.
    A obrigaçao de fazer também não vai resolver. Supondo-se que a empresa ingresse com mais esta ação, o juiz manda efetuar o registro sob pena de multa diária. O Réu, que não tem interesse e nem dinheiro para efetuar o registro, porque utiliza os imóveis como escritório, deixa a multa rolar. A empresa faz o que com mais esta condenação? Continua engessada.
    Além disso, novo CPC também dispensa o ajuizamento de procedimentos autônomos para que o exequente tenha o seu direito garantido.
    A penhora sobre os direitos do comprador também nada resolverá, pois ele não tem interesse em vender, nem em sair de lá.
    Existe alguma chance de o pagamento do ITBI poder ser postergado para depois da arrematação?
  4. GONCALO

    GONCALO Avaliador

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  5. Valéria Labate

    Valéria Labate Membro Pleno

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    Boa noite, Gonçalo! O bem arrematado em praça pública não interessa mais. A polêmica está em torno dos dois outros imóveis cujos compromissos de venda e compra não foram levados a registro, permanecendo os imóveis em nome da compromissária vendedora, sendo que ela tem direito ao recebimento de valores de IPTU e condominio pagos por ela.
  6. GONCALO

    GONCALO Avaliador

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    Bom dia doutora:
    Pelo que entendi, a Vendedora é uma construtora e os promitentes compradores de alguns imoveis não levaram seus documentos ao Registro de Imoveis, dai resultando que os imoveis permanecem em nome da Construtora, que vem sofrendo a exação tributária municipal, porque, tecnicamente ainda é a legitima proprietária
    Se assim for, bastaria levar á Prefeitura cópias dos Contratos (ou escritura) dos Compromissos, informando a municipalidade o novo titular do imóvel.
    Essa comunicação poderia ser feita de forma singela, com o só comparecimento ou, se for o caso, por meio de Notificação Extrajudicial a Prefeitura, que não poderá, passo adiante, alegar desconhecer a transmissão do imóvel.
    De outra vertente, se o Compromisso está inteiramente adimplido, mas sem o registro do Compromissário Comprador, nada impede que, no caso de uma execução fiscal a Construtora compareça aos autos e peça que o imovel seja levado a leilão.
    Mas ad cautelam, antes dessa medida extrema, deve Notificar, Extrajudicialmente o comprador para que faça o registro de seu documento, no prazo de X dias, sob pena de seu imóvel seja levado a leilão.
  7. Valéria Labate

    Valéria Labate Membro Pleno

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    Não é simples assim. Os imóveis estão em nome de uma empresa, não é uma Construtora. Essa empresa é credora do compromissário comprador em uma ação judicial, já em fase de execução, pois ela mesma pagou o IPTU e Condomínio devidos por ele. O comprador não tem interesse em registrar os imóveis em seu nome pois tem várias execuções ajuizadas contra ele. Além disso, ele não é uma pessoa fácil de ser localizada.
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