Caros colegas,
Sou iniciante no mundo da advocacia, portanto, permitam-me uma dúvida talvez pueril.
Um cliente procurou-me com a seguinte situação:
1 - Em 2004, comprou apartamento urbano de 200m2 de área privativa no valor de 200.000 reais via contrato de gaveta - promessa de compra e venda. Os vendedores foram um casal em regime de comunhão parcial.
2 - Este ano resolveu vender o imóvel e agora precisa transferir para o seu nome.
3 - Já pagou ITBI/ITIV e pagou ao cartório pela elaboração da escritura pública de compra e venda.
4 - Os vendedores estão com execuções fiscais pendentes e, por esse motivo, o cartório se recusa a registrar a venda na matrícula do imóvel.
5- Há cláusula penal no contrato garantindo o pagamento de 10% do valor do contrato para aquele que der causa a ação judicial.
Pergunta 1: Qual a melhor saída para o caso? Adjudicação compulsória ou usucapião extrajudicial? Como o cliente quer vender o imóvel, penso que deva ser analisado o binômio prazo de resolução da demanda/preço dos custos do usucapião extrajudicial.
Pergunta 2: Caso haja opção pela adjudicação compulsória, a cobrança da cláusula penal deverá ocorrer em processo de conhecimento separado, correto?
Pergunta 3: Como devo pensar a cobrança destes honorários? A partir do valor do imóvel na época (200.000) ou hoje (1.000.000) ? Como os senhores cobrariam?
Agradeço MUITO a ajuda.
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Bom dia doutor:
Caso seu cliente ainda tenha contato com os "vendedores", já considerou a possibilidade de obter deles uma Procuração Pública de Plenos Poderes com isenção de prestação de contas sobre o imóvel em questão?
Mesmo liberando algum "dinheirinho" para eles, pela rapidez, pode ser um bom negocio.
A divida tributária tem que parcelar ou pagar sim, mas o CRI não pode recusar o registro da venda, pois eventual ônus que pese sobre o imóvel será de responsabilidade do comprador. É que a divida tributária é do imóvel, e quem for o proprietário do bem responde por ela...
Quanto aos honorários, o melhor parâmetro poderia ser o bom senso... -
Dr. Gonçalo,
Bom dia.
Agradeço a resposta.
Talvez eu não tenha sido claro o suficiente quanto a um dos pontos:
A dívida tributária não se refere ao imóvel objeto da negociação, mas a outros imóveis dos promitente vendedores.
Dentre os documentos que o CRI exige para registrar a venda, está a certidão negativa de execuções fiscais do vendedor, por isso a dificuldade em concretizar o negócio.
Nesse sentido, acredito que a procuração não serviria, pois o CRI continuará se negando a registrar a venda (em razão da execução fiscal pendente).
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Se a dívida tributária pertence ao imóvel “A” parece não existir fundamento legal para impedir o registro da venda do imóvel “B”.
Que – repito – mesmo que “ B” estivesse suportando ônus de penhora devidamente averbada na matricula, não seria motivo de impedimento do registro da venda, já que a dívida tributária “acompanha” o imóvel.
Se for o caso, de posse da exigência cartorária por escrito e assinada, se poderia fazer um processo de Dúvida Inversa, que corre na Corregedoria de Justiça que funciona no Fórum dessa Comarca.
É um processo relativamente rápido e não tem custas.
Se apreendido corretamente o questionamento, o magistrado provavelmente determinará ao CRI que, satisfeitas as custas, proceda ao registro. -
Obrigado. -
Por favor, não deixe de postar aqui como foi resolvida a questão...
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