Boa tarde a todos,
gostaria de uma ajuda no seguinte. Minha cliente tem um terreno grande e está o separando em lotes de 1 mil metros quadrados cada para venda. Ela vendeu 5 lotes, sendo 4 de 1000 m² e um de 1500 m². Vendeu cada um por um valor, seguindo uma média de valor por metro quadrado. Ocorre que ela vendeu um sexto lote por um valor muito inferior aos demais e foi para um ex-namorado. Ela mandou uma sobrinha redigir o contrato e o comprador ficou de contratar alguém para medir o lote para constar em contrato. Ocorre que as medidas que ele passou são irregulares (47 metros de frente, 117 metros de lado direito, 75 metros de lado esquerdo e 48 metros de fundo) e não constou a metragem quadrada no contrato. Só as medidas acima. Pois bem, ela achou que estava vendendo 1000 m².
Depois de algum tempo ela desconfiou destas medidas e contratou um topógrafo, que chegou a conclusão de que na verdade o comprador está ocupando 4.000 m² do terreno e continua avançando no terreno tela. E que pelas medidas constantes do contrato não dá pra saber qual a metragem quadrada exata.
Ela tem testemunha e os outros contratos celebrados (de mil metros cada).
Seria possível ajuizar uma anulatória com base em erro (171, II do cc)? Ou seria algum outro tipo de vício (dolo)?
E seria possível ainda uma reintegração de posse? Como o rito da possessória é especial creio que não seria possível cumular pedidos. Gostaria da sugestão dos colegas pelo que desde agradeço muito.
Att,
Fellipe
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Desculpe doutor, mas acho que não entendi...
Sua cliente, legítima proprietária do bem, “desmembrou” um imóvel “no olhômetro” em varias unidades menores, sem planta, sem confrontantes, sem identificações específicas, nada?
O parcelamento de imóvel rural deve ser precedido de autorização do INCRA, exceto quando por força de extinção de condomínio, por exemplo, entre herdeiros.
Se a pretensão do desmembramento configurar um “empreendimento imobiliário”, o proprietário deverá cumprir antes, uma longa serie de exigências legais.
Até porque a “venda” de imóvel por instrumento particular fere de morte as regras das do devido processo legal. Não tem existência legal.
Partindo do pressuposto que sua cliente tem o imovel devidamente regularizado e registrado no CRI, nenhuma dessas vendas pode ser lá registradas.
O imóvel continua sendo, para todo o sempre, dela, enquanto não obedecidas as regras de parcelamento de solo e documento público de transmissão imobiliária, que deve, naturalmente, obedecer a cadeia dominial.
Reintegração caberia, em tese, porque os “documentos particulares de venda” carecem de valor legal.
Mas por outro lado a “vendedora” não pode beneficiar-se de sua própria torpeza...
O caso é sui generis, melhor aguardar outras opiniões.fermanzi curtiu isso. -
Na verdade ela está em processo de divórcio com o ex-marido e ao final o sítio será desmembrado em duas partes. Ela ficará com uma metade. Ela vai trazer a certidão do registro atualizada, mas pelo que parece não há desmembramento de nada (foi no olhômetro mesmo).
Ela vendeu por instrumento particular esses 1 mil metros, mas não modificou em nada o imóvel no cri. Ou seja, será difícil e muito oneroso fazer todos esses procedimentos em cartório e ela desconhece que isso tem de ser feito. Mas levando em conta o instrumento particular, anulatória deste instrumento ou reintegração de cara? O que ela quer é corrigir a medida do que vendeu. Mas tem ainda a questão do cartório.
Muito obrigado pela opinião.
Se surgirem mais opiniões agradeço. -
Melhor que seja assinada pelos interessados e por um profissional com CREA.
Como o imóvel permite cômoda divisão e os interessados estão de pleno acordo, pedir que seja oficiado o CRI e a Prefeitura para as averbações necessárias.
Agora, para a sua cliente vender partes de sua parte a terceiros, deve proceder a uma planta de parcelamento de solo na prefeitura, averbar esse parcelamento no CRI e, passo adiante, outorgar as devidas escrituras aos compradores.
Quanto ao “espertinho” que comprou 4 mil metros e pagou só por 1000, só vai receber a escritura de 1000 metros, de acordo com o parcelamento de solo.
Ou não recebe nenhum documento e vai brigar na justiça por anos e anos... -
Mais uma vez obrigado. Ajudou muitíssimo.
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Quando der, me manda um queijo meia cura...:)
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