PREVISÃO LEGAL: Artigos 1331/1358 CC, Lei 4.591/64, Convenção Coletiva e Regimento Interno.
O condomínio em edifício não tem personalidade jurídica e não visa lucro, seu objetivo é o bem da comunidade que a compõe.
A administração do condomínio pode ser realizada pelos próprios condôminos como autogestão ou por terceiros que é a administradora.
No modelo de autogestão, os próprios condôminos administram o condomínio sem a presença da administradora. A opção pela autogestão deve ser decidida em assembléia.

Administradora é a pessoa jurídica que presta serviços administrando o condomínio, normalmente é indicada pelo síndico e aprovada pelos condôminos em assembléia.
A Convenção de Condomínio poderá ser instituída por escritura pública ou instrumento particular, quando as unidades pertencerem a um só condômino ou, se pertencerem a mais de um condômino quando todos o assinarem, ou ainda, por deliberação, em assembléia, pelos condôminos que representarem pelo menos 2/3 (dois terços) das frações ideais.
Entretanto, qualquer que seja a forma de instituição da Convenção de Condomínio, o documento deverá ser registrado no cartório do registro de imóveis onde se encontrar registrado o imóvel. As demais alterações também somente prevalecerão contra terceiros depois de averbadas no registro imobiliário.
A Convenção de Condomínio não obriga somente os condôminos que a assinaram, obrigará também os que não compareceram, os que adquiriram o imóvel depois de sua instituição e os eventuais futuros ocupantes do imóvel a qualquer título.

A obrigatoriedade decorre da própria essência da relação jurídica nas edificações em condomínio e da publicidade presumida, nos termos da lei, em face do registro cartorário.
É que, se o documento encontra-se registrado em cartório, conforme a lei determina, ninguém poderá ignorá-lo ou alegar desconhecê-lo, vez que, sendo público, qualquer do povo terá acesso ao registro de documento.
NORMA DO REGIMENTO INTERNO DO CONDOMÍNIO
O Regimento Interno de um condomínio é um conjunto de normas que visam principalmente o comportamento e a conduta dos moradores do prédio, assim como de seus frequentadores. O Regimento Interno normalmente faz parte da Convenção do Condomínio; todavia, não devemos confundí-los, pois cada um deles tem sua finalidade. O Regimento não pode contrariar a Convenção, sob pena de nulidade.
Existem condomínios que ainda não possuem Convenção, mas não há qualquer implicação legal, desde que possua seu Regimento Interno, uma vez regularmente aprovado em assembléia geral, ou mediante instrumento escrito, devidamente assinado por condôminos, que atinja o quorum mínimo, de pelo menos 2/3 de todos os co-proprietários.
Nestes casos, sugerimos que tal Regimento seja registrado em Cartório de Títulos e Documentos, devendo ficar exposto em local de grande circulação de pessoas, para conhecimento geral de todos, inclusive, visitantes; devem, ainda, seus pontos importantes serem destacados no texto. Alertamos, entretanto, que a Convenção deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Torna-se importante observar, que o Regimento Interno normalmente tende a se desatualizar devendo, neste caso, ser previsto em Convenção um quorum diferente para sua alteração, a fim de que o mesmo não se perpetue, face às dificuldades naturais encontradas nas assembléias gerais para tal fim.
Considerando que no Regimento normalmente são estipuladas penalidades para os infratores, sugerimos que seus índices devam ser aplicados, por exemplo, sobre a cota condominial que estará sempre atualizada, vez que observamos em Regimentos Internos antigos índices não mais existentes, tendo o Síndico dificuldade em aplicá-los.
As multas também poderão estar previstas na Convenção tendo-se o cuidado para que não haja conflito entre elas, como regula o artigo 21, da Lei No. 4.591/64, a denominada Lei do Condomínio, que diz, in verbis:
"a violação de qualquer dos deveres estipulados na Convenção, sujeitará o infrator à multa fixa na Convenção ou no Regimento Interno, sempre juízo da responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber."
Assim, o condomínio deverá, sempre que possível, promover revisões nos textos do Regimento Interno, procurando adequá-los a vida atual, que vem sofrendo grandes transformações, principalmente na área tecnológica, garantindo-lhe, consequentemente, maior eficácia.
DA COBRANÇA DAS QUOTAS CONDOMINIAIS
Engana-se quem acha que a dívida de condomínio não caduca. Atualmente, o entendimento é que esse débito prescreve depois de dez anos, conforme art. 205 do Código Civil e jurisprudência dos tribunais.
Mesmo parecendo muito tempo, dez anos pode ser o período que demora para um caso ser julgado e concluído. Enquanto corre na justiça, o prazo da prescrição deixa de correr.

Para aumentar as chances de receber o dinheiro, o ideal é que sempre o síndico acompanhe de perto aqueles que não costumam pagar as obrigações em dia.
Antes de entrar com a ação judicial contra o condômino para receber os atrasados, o condomínio pode propor acordo extrajudicial de pagamento ao inadimplente, como parcelamento dos atrasados, por exemplo.
Protesto
Mesmo nos estados, como São Paulo e Rio de Janeiro, onde é permitido protestar os inadimplentes, essa ferramenta de pressão não corresponde à ação judicial. Ou seja: se o condomínio optar por protestar o inadimplente por dez anos, sem acioná-lo judicialmente, perderá a oportunidade de cobrá-lo no futuro.
Cobrança judicial
Uma ação de cobrança judicial geralmente é resolvida ainda em primeira instância, com um acordo entre as partes. No entanto, sendo infrutífero acordo, poderá o processo demorar 10 (dez) ou mais para terminar.
Não é necessário que o condomínio tenha Convenção registrada para entrar com uma ação na Justiça. A Convenção só precisa ser registrada para ter validade junto a terceiros (não-condôminos).
Os honorários advocatícios geralmente ficam entre 10 e 20% do valor da ação.
Em muitas localidades brasileiras, o Juizado Especial Cível, antigo Tribunal de Pequenas Causas, pode ser usado para ações de cobrança, geralmente de até 40 salários mínimos (em alguns casos este limite de valor pode ser superior), e que não apresentem muita dificuldade processual.

No entanto, há alguns Juizados Especiais que não aceitam causas propostas por condomínios, por estes não serem pessoas físicas, como é o caso dos JECs em São Paulo.
Alternativas como Mediação, Câmaras de Arbitragem e Protesto de boletos (permitido em alguns estados) têm sido cada vez mais usadas para evitar a cobrança judicial.
A inadimplência cessa apenas após o cumprimento total do acordo ou do cumprimento da sentença judicial de cobrança. Enquanto as parcelas estiverem sendo pagas, a inadimplência continua para efeitos de votação em assembléias, se houver este tipo de restrições na Convenção do condomínio.
Assim, o ideal, correto e de bom alvitre é que todos os condôminos saibam e executem seus direitos e obrigações, condutas essas que melhoram a convivência em comunidade.


Bento Jr. Advogados
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