Boa tarde a todos. Estou com uma dúvida e talvez já tenha a resposta mas preciso compartilhar com os nobres colegas. Na hipótese de um Vendedor, proprietário de um imóvel (lote urbano) o vende através de contrato particular de compra e venda com firma reconhecida e testemunhas. O comprador QUITA o contrato de compra e venda mas não registra o imóvel comprado. Decorrido mais de 30 anos o Vendedor que ainda se encontra como o proprietário do imóvel no cartório de registro de imóvel competente, VENDE novamente a terceiro e este terceiro o registra. O art.1245 do Código Civil é bem claro, onde extraímos a frase "quem registra é o dono" e somente será dono se o registrar. Qual seria o tipo de ação que o primeiro comprador deveria ingressar? Uma ação de indenização por danos morais e materiais, e até mesmo em tese tentar usar a evicção porque este comprador durante todos os 30 anos vinha pagando os IPTU'S do imóvel. Ou talvez, ingressar com uma ação de anulação de ato jurídico, chamando a lide o vendedor e o segundo comprador (em tese, terceiro de boa-fé) c/c com ação de danos morais contra o vendedor? Pesquisei também sobre a "venda non domino" mas a dúvida cruel é que a lei determina que o dono é quem está registrado independentemente deste ter vendido o imóvel e, por tal, fato acho que não aplicaria neste caso as jurisprudências que vemos sobre "venda non domino"...Enfim, a pergunta é: como proceder neste caso? Qual ação cabível? Desde já agradeço
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Boa tarde.
Caso a segunda venda não ultrapossaou o lpso temporal de 03 anos, a primeira ação que vc deve propor seria anulatoria de registro, para ver anulado o segunda venda promovida pelo antigo proprietário - essa ação seria quase obrigatória pq se decorrer mais de tres anos da lavratura do registro não há como anular a venda,
Nos pedidos, faço um pedido alternativo, caso não seja anulado, que o autor seja indenizado no valor atual do imóvel....
coloque os dois no polo passivo da lide - o novo comprador e o propritário anterior ..
Acredito que vc terá grande possbilidade de exito nessa demanda.
Abraços
Claudio -
Em principio, não se vislumbraria possibilidade de imputar qualquer culpa ao segundo comprador, que teria adquirido o bem imóvel de seu legitimo proprietário, e diferentemente do primeiro comprador, respeitou, na transação, todas as exigências legais relativas a transmissão imobiliária: Escritura Publica devidamente registrada no CRI.
Aliás, se ocorresse o falecimento do Vendedor, seus herdeiro poderiam vender o bem, tranquilamente, para qualquer pessoa, e ainda com respaldo judicial.
Não me parece ser o caso de evicção, se a ausência de registro se deu por mero desinteresse do primeiro comprador.
Que agora pode pagar - caro - por sua desídia.
Por outro lado, se o primeiro comprador reside no imóvel, já poderia militar a seu favor a prescrição aquisitiva.
Ainda assim, a desonestidade do vendedor está evidente.
Resta saber se ele, vendedor, possui disponibilidade financeira para arcar com a ação de danos.
Espero tenha sido de alguma ajuda. -
Dr. Cláudio Lourenço, obrigado pela contribuição. A segunda venda ocorreu em 04/10/2010, portanto menos de 03 anos (ufa! rs) O Sr. já entrou com esse tipo de ação? O meu receio de entrar com uma ação anulatória de ato jurídico c/c com danos morais e materiais seria mais sobre a hipótese de acontecer uma sucumbência em relação ao segundo comprador (terceiro de boa fé) que registrou o imóvel, no caso do juiz manter a compra e venda justamente por causa do art.1245, parágrafo primeiro do CC. O Sr. tem alguma jurisprudência sobre algum caso parecido?
Dr. Gonçalo, quanto a boa fé do segundo comprador eu poderia questionar o seguinte: o IPTU sempre esteve em nome do primeiro comprador e este sempre vinha pagando( em atraso mas vinha pagando). Quando o segundo comprador comprou o terreno, porque o segundo comprador não questionou ou desconfiou que o IPTU não estava em nome do vendedor e sim em nome de terceiro (primeiro comprador) quando foi regularizar junto a Prefeitura?
Obrigado pelas orientações -
Em que pese a excelência da judiciosa e bem colocada argumentação e com o devido respeito, doutor, tenho para mim que o fato de estar o IPTU em nome de outra pessoa que não o vendedor, não teria, ao rigor da lei, maior significado.
Isso porque integrar o rol de contribuintes do IPTU não significa, obrigatoriamente, ser proprietário do imóvel tributado.
É o que se pode inferir do disposto no CTN:
"Art. 34. Contribuinte do imposto é oproprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor aqualquer título." -
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