A aquisição de imóveis, independentemente da finalidade a que se destinam, é procedimento que exige total cautela por parte do comprador devido ao risco que pode representar ao comprador desatento.

Essa necessidade de precaução se justifica diante das mais diversas exigências que a lei impõe ao contrato de compra e venda de bem imóvel.

Além da análise de documentação que comprove que o vendedor realmente é proprietário do bem e de que pode dispor deste bem (matrícula do imóvel, escritura pública de compra e venda, documentos pessoais do vendedor, exigência de vênia conjugal, se casado).

É importante que o comprador verifique, também, minuciosamente, as condições do contrato, a inexistência de ônus ou encargos sobre o bem e sobre a pessoa que o está vendendo (através da emissão de certidões negativas).

Isto porque, ao deixar de analisar todas estas condições o comprador corre diversos riscos, dentre eles o de ter de arcar com dívidas inerentes ao próprio bem (impostos, cobrança de condomínio, etc.) ou, ainda, de perder o bem em ação judicial movida contra o antigo proprietário.

São situações em que o negócio realizado entre o vendedor e o comprador pode ser anulado ou tornado ineficaz diante da existência de algum vício formal (não fora cumprida alguma exigência legal no contrato) ou se verificar que o contrato traz prejuízo a uma das partes contratantes ou a terceiro de boa-fé.

E, em sendo verificadas, o comprador poderá ter de demandar judicialmente a devolução de quantias pagas, sem a garantia de sucesso.

Dentre as situações que ensejam anulação de contrato de compra e venda de imóvel destacam-se os institutos da (fraude contra credores) e “fraude à execução”. Ambos são procedimentos realizados pelos credores que forem lesados pela venda dos bens do devedor que buscam a anulação de contratos de compra e venda dos referidos bens, revertendo-os (ou o valor equivalente) em favor do credor.

A diferença entre os procedimentos está no momento em que se verifica a venda e em outros requisitos, sempre exigindo-se que a dívida seja anterior à venda. Na “fraude contra credores” a dívida já existe, mas ainda não foi exigida judicialmente. Já na “fraude a execução” o devedor vende bem que garantiria o cumprimento de eventual sentença condenatória.

Importa notar que, em ambos os casos, o adquirente de boa-fé poderá pedir a restituição dos valores, mas perderá o bem em favor do credor anterior.

Assim, serve esta pequena análise como meio de alerta aos possíveis compradores de que antes da celebração de qualquer contrato de compra e venda (principalmente de imóveis) deve-se ser diligente, buscando todas as informações possíveis sobre o bem e o vendedor, a fim de avaliar melhor os riscos do negócio.

Bento Jr Advogados
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